Piata de investitii este cel mai putin afectata de criza sanitara, in timp ce segmentul de birouri – cel mai afectat dintre toate sectoarele imobiliare si aflat in plina transformare – mai asteapta anul acesta inca 40.000 de noi mp. Piata de industrial beneficiaza de cele mai multe oportunitati, iar zona rezidentiala ramane cea mai stabila, arata cel mai nou studiu Crosspoint Real Estate.

In pofida situatiei unice in care ne aflam si a impactului puternic asupra economiei, piata romaneasca de investitii a performat mai bine in primele trei trimestre ale acestui an, decat in intregul an 2019. Desi, acest lucru se datoreaza, in principal, amanarii celei mai mari tranzactii anuntata pe piata – achizitia portofoliului de birouri al NEPI de catre Afi Europe, in valoare de 307 milioane Euro, initiata in 2019 – piata pare sa nu fie, inca, afectata de criza sanitara.

Conform raportului de piata realizat de Crosspoint Real Estate, cel putin pana la sfarsitul anului, efectele crizei nu se vor reflecta substantial pe piata de investitii imobiliare. Volumul total al investitiilor, in primele noua luni din 2020, a fost de peste 738 milioane Euro - o crestere de 31%, in comparatie cu aceeasi perioada a anului trecut. Investitorii s-au concentrat, aproape exclusiv, pe proiecte de birouri (93% din volumul total al investitiilor) si au fost activi, mai ales, pe piata din Bucuresti (85% din volumul total al investitiilor).

Randamentele investitionale si-au pastrat valorile ridicate din perioada anterioara crizei (7% pentru birouri, 6.75% pentru retail si 8% pentru industrial) si, cel mai probabil, nu vor suferi modificari pe termen scurt si mediu.

Desi cladirile de birouri raman optiunea preferata a investitorilor, sectorul trece prin schimbari importante. Exista un nivel ridicat de incertitudine cu privire la revenirea acestui segment la nivelul pre-pandemie, avand in vedere intentia cat mai multor companii de a alege varianta muncii de acasa pe o perioada nedeterminata.

Chiar daca segmentul de retail a fost lovit puternic de criza COVID-19, acesta si-a inceput revenirea mult mai rapid decat s-a asteptat, iar aceasta capacitate de revenire ar putea sa atraga viitori investitori. De asemenea, criza actuala ar putea marca un punct de cotitura pentru produsele rezidentiale, o clasa de active ce nu a fost, inca, luata in considerare de investitori in Romania.

Stocul actual de cladiri de birouri moderne a ajuns in Capitala la peste 3,3 milioane de mp, cu sapte cladiri, care insumeaza peste 120.000 mp livrate in primele noua luni si aproximativ 40.000 mp planificati pentru livrare pana la sfarsitul anului.

Putin peste 160.000 mp de spatii de birouri au fost inchiriati in Bucuresti, in primele noua luni ale anului, o scadere de 40% comparativ cu 2019. In plus, majoritatea contractelor semnate au reprezentat reinnoiri si renegocieri. Acest lucru poate fi un semn al faptului ca, desi chiriile contractuale nu au suferit modificari semnificative, chiriile sunt negociate mult mai intens acum, decat in perioada pre-COVID (perioade mai lungi de chirie gratuita, contributii mai mari la bugetul de fit-out din partea proprietarilor etc.), mai precizeaza studiul. Multe companii, in special cele din industria IT&C - principalul generator de cerere de spatii de birouri - inca adopta munca de acasa si vor continua sa o faca, cel putin, pana la sfarsitul anului. Mai mult, unele companii si-au planificat revenirea la birou in prima jumatate a anului viitor.

Cu peste 250.000 de spatii industriale noi livrate pana in prezent in acest an, se asteapta ca, pana la sfarsitul lui 2020, stocul industrial in Romania sa atinga 5 milioane mp. Pe fondul crizei COVID-19, piata de spatii industriale si logistice a inregistrat o crestere importanta, cu un nivel al cererii cu 50% mai ridicat decat in 2019, de 388.000 mp.

Dezvoltarea e-commerce-ului si a industriilor strategice precum productia de echipamente medicale, dar si nevoia tot mai evidenta pentru centre logistice urbane, au contribuit la cresterea cererii de spatii industriale. De asemenea, anul acesta s-a inregistrat o cerere ridicata din partea unor companii locale pentru spatii mai mici. Cu toate ca impactul crizei sanitare asupra sectorului industrial a fost unul pozitiv, ritmul de crestere va avea o usoara incetinire in perioada urmatoare, pastrand, insa, un trend ascendent.

Potrivit analizei Crosspoint Real Estate, situatia actuala a creat si noi oportunitati pentru piata industriala din Europa Centrala si de Est, unde eventualele investitii in infrastructura ar putea facilita relocarea unor centre de productie din Asia.

Desi perioada de urgenta a blocat tranzactiile imobiliare, inclusiv pe piata rezidentiala, segmentul rezidential si-a revenit rapid incepand cu luna mai, numarul total de tranzactii in primele noua luni ale lui 2020 a avut o scadere de doar 8%, fata de aceeasi perioada a anului precedent. Similar cu anii anteriori, pretul mediu al unitatilor rezidentiale noi a inregistrat o crestere de 4%, in primele noua luni ale anului.

Impactul pandemiei COVID-19 a devenit vizibil in a doua jumatate a anului, cand preturile au consemnat scaderi, pretul mediu/mp ajungand la 1.400 EUR/mp pentru apartamentele noi, in luna septembrie. In ultimele luni, s-a inregistrat, insa, o apreciere a preturilor apartamentelor vechi in Bucuresti, cu o diferenta medie de 60 EUR/mp intre apartamentele vechi si cele noi. In comparatie, anul trecut aceasta diferenta era de peste 110 EUR/mp. Acest aspect ar putea fi atribuit faptului ca, avand in vedere experienta prin care clientii au trecut in timpul crizei financiare din 2008, acestia abordeaza cu prudenta proiectele aflate in constructie. In plus, oferta de apartamente vechi de pe piata este mai mare momentan si din cauza scaderii profitabilitatii pietei chiriilor. “Raportul nostru arata ca increderea diminuata a clientilor in piata rezidentiala noua, desi bazata pe o experienta reala, aceasta nu mai este justificabila in 2020. Piata rezidentiala este cu totul alta, exista un numar semnificativ de dezvoltatori institutionalizati, cu experienta, cu proiecte finantate in mare parte din resurse proprii, care nu se mai bazeaza pe credite pentru a finaliza proiectele. La randul lor, clientii au un acces mult mai mare la informatii legate de toate aspectele pietei si pot lua decizii informate.”, explica Ilinca Timofte, Research Analyst, Crosspoint Real Estate.

Un alt motiv pentru care clientii se indreapta spre locuinte in blocuri vechi este cota de 19% a TVA-ului pentru locuinte noi mai scumpe de 450.000 lei. “Pentru produsele destinate clientilor cu venituri medii, care isi doresc, de exemplu, un apartament nou cu doua camere, achizitionarea acestuia este restrictionata exclusiv de cota ridicata de TVA, in conditiile in care pretul mediu al unui astfel de produs este de peste 100.000 EUR. O cota unica de TVA de 5% pentru locuintele noi ar avea un efect pozitiv asupra pietei rezidentiale, atat din punct de vedere al dezvoltarilor, cat si din perspectiva satisfactiei clientilor.”, completeaza Oana Popescu, Associate Director, Residential Capital Markets, Crosspoint Real Estate.

Zonele cu cele mai ridicate preturi raman cele din centru-nord (Floreasca, Aviatorilor, Primaverii), in timp ce zonele periferice de vest si sud sunt, in continuare, cele mai ieftine. Desi, parte din clienti se asteapta la scaderi bruste ale preturilor, acestea se vor mentine la acelasi nivel sau vor inregistra scaderi putin semnificative, cel putin pana la finele anului.