CITR, in calitate de administrator judiciar al Nordis Management, face cunoscute concluziile preliminare ale analizei activitatii din ultimii trei ani, structura masei credale precum si scenariile posibile de redresare a companiei. 

Cu toate ca modelul de business al Nordis Management de a finanta proiectele imobiliare prin avansuri incasate de la cumparatori este unul uzual in industrie, compania a ajuns intr-un blocaj intrucat nivelul de lichiditate necesar finalizarii proiectelor nu a putut fi asigurat din cauza unui cumul de factori specifici si au generat. In principal vorbim de neincadrarea in termenele asumate de finalizare, decapitalizarea accelerata datorata scaderii abrupte a volumului de vanzari si a obligatiilor de plata generate de nerespectarea termenelor precum si dezvoltarea in paralel a mai multor proiecte care au avut un efect negativ asupra intregului portofoliu al Nordis Management.

 

Tabelul preliminar care a fost trimis la instanta in data de 31.01.2025, este actul procedural prin care se determina cuantumul total al datoriilor pe care compania le are fata de creditorii sai la data intrarii in insolventa. Totalul creantelor acceptate la masa credala este de 728,8 milioane lei, din care 422,6 milioane lei reprezinta creante potentiale, care izvorasc in principal din obligatii de a face care sunt in prezent in vigoare. Acestea au fost inscrise sub conditia suspensiva a incetarii contractului si implicit a obligatiilor care subzista astazi in sarcina Nordis Management. Altfel spus, creantele vor deveni efective iar creditorii vor putea solicita restituirea lor doar in cazul in care compania nu-si va respecta obligatiile principal asumate, de transfer al dreptul de proprietate, predare, finisare sau mobilare cu privire la imobilele promise. 

In cazul specific Nordis Management, pe langa furnizorii clasici, creditorii bugetari si cei salariali, am identificat 3 tipologii de creante specifice clientilor companiei (promitenti-cumparatori si actuali proprietari), respectiv: 

(1) clienti cu promisiuni de vanzare-cumparare in derulare, care prioritar au dreptul de a primi apartamentele promise, iar subsidiar (in conditiile in care livrarea nu poate fi realizata din orice motiv), dreptul de a recupera sumele platite cu titlu de avans/pret. In cazul in care proiectele vor fi finalizate si apartamentele livrate conform promisiunilor in derulare, datoria totala ar fi redusa cu peste 350 milioane lei.

(2) clienti care au decis sa se retraga din proiect si sa opteze pentru rezolutiunea promisiunilor, care au doar dreptul de a recupera sumele investite; 

(3) clienti care astazi sunt proprietari, insa apartamentele nu sunt la stadiul promis (nefiind finisate/mobilate) si/sau nu au fost predate (in acest caz, creditorii au solicitat inscrierea in tabel cu contravaloarea intregului pret achitat, avand optiunea, in caz ca nu se predau apartamentele, sa solicite desfiintarea contractului de vanzare-cumparare si restituirea banilor).

Predarea apartamentelor si finisarea/mobilarea lor ar diminua totalul datoriilor cu peste 55 milioane lei. Masa credala a crescut pe toate categoriile de creditori expusi mai sus, cu calcul de daune, dobanzi, penalitati, cheltuieli de judecata (pe langa avansuri), cu o valoare de peste 40 milioane lei. 

Conform legii, oricare dintre creditori poate sa formuleze contestatii in termen de 7 zile de la publicarea tabelului in Buletinul Procedurilor de Insolventa.

 

1. Decizia de dezvoltare in paralel a mai multor proiecte (Mamaia, Sinaia, Brasov). In perioada 2019-2020, Nordis Management a initiat simultan trei proiecte imobiliare in Mamaia, Sinaia si Brasov, finantandu-le prin avansuri din promisiuni de vanzare-cumparare. Lipsa unei gestiuni separate a fondurilor pentru fiecare proiect a creat o interdependenta financiara riscanta. Aceasta abordare, combinata cu absenta unei evidente clare a alocarii resurselor, a amplificat vulnerabilitatea intregului portofoliu, crescand semnificativ riscul de esec pentru toate proiectele in caz de dificultati intr-unul dintre ele.

2. Activitatea de dezvoltare nu a fost impartita pe centre de cost/profit. In urma analizei realizate, administratorul judiciar a constatat ca toata activitatea companiei s-a desfasurat ca un tot unitar. Aceasta abordare a generat multiple deficiente operationale si financiare, incluzand lipsa controlului si monitorizarii eficiente a costurilor, imposibilitatea evaluarii profitabilitatii individuale a proiectelor, dificultati in urmarirea alocarii finantarilor, incapacitatea de a anticipa si preveni blocajele de cash-flow, precum si riscul de contaminare financiara intre proiectele performante si cele nerentabile. Aceste deficiente au afectat semnificativ capacitatea companiei de a lua decizii informate si de a gestiona eficient resursele financiare. 

3. Estimari eronate de investitie. Conform documentelor puse la dispozitie de reprezentantii companiei, lipsa impartirii pe centre de profit a condus si la estimari eronate ale costurilor cu privire la anumite proiecte imobiliare, ceea ce a contribuit la starea de dificultate. Spre exemplu, pentru dezvoltarea proiectului din Sinaia suma estimata pentru lucrarile de punere in siguranta a terenului conform celor doua autorizatii de construire este de 3.3 milioane lei. Insa, din cauza situatiei faptice a terenului, cheltuielile inregistrate in perioada analizata aferente proiectului dezvoltat in Sinaia, doar pentru etapa mentionata, s-au ridicat, conform inregistrarilor contabile, la 15,09 milioane lei, cu o diferenta de 9,53 milioane lei fata de estimarile initiale.

4. Neindeplinirea obligatiilor contractuale si intarzierile in livrarea proiectelor au condus la plata de daune si la decapitalizarea companiei. Conform contractelor incheiate cu investitorii, in situatia in care Nordis Management nu isi respecta obligatiile contractuale asumate, compania era obligata sa suporte diverse tipuri de daune. Aceste daune erau fie prevazute in mod explicit in promisiunile de vanzare-cumparare, fie erau negociate de parti in momentul aparitiei situatiilor de nerespectare a termenelor de livrare asumate. Aceste mecanisme de stabilire a daunelor au contribuit la cresterea presiunii financiare asupra companiei, afectand capacitatea sa de a mentine fluxurile de numerar necesare pentru continuarea proiectelor in curs. Cuantumul total al cheltuielilor cu despagubiri, amenzi si penalitati inregistrat in contabilitate in perioada analizata este de 42,33 milioane lei. Pe langa daunele generate, neindeplinirea obligatiilor contractuale si intarzierile au dus la solicitari de rezolutiune a promisiunilor de vanzare – cumparare si restituirea avansurilor, ceea ce a avut de asemenea impact negativ asupra lichiditatilor companiei si finantarea proiectelor in curs.

 

Acest tip de organizare, care presupune multiple tranzactii, contracte si operatiuni de compensari intra-grup, aduc necesitatea unei verificari incrucisate atat a naturii contractelor, tranzactiilor si operatiunilor incheiate cu firmele din grup, cat si a modalitatii de stabilire a preturilor. Ca sa poata fi fundamentata o concluzie privind atragerea raspunderii personale a conducerii societatii pentru cauzarea insolventei este necesara completarea analizei cu verificarea inregistrarilor din contabilitatea Nordis Mamaia, Nordis Hotel si Lampp Building Project, raportat la datoriile si creantele reciproce si in legatura cu Nordis Management, care au facut obiectul multiplelor operatiuni de compensare, dar si verificarea serviciilor facturate intra-grup in baza carora au fost operate compensarile. Toate aceste companii sunt in insolventa si vor fi analizate in perioada urmatoare. In acest sens este nevoie de realizarea unei expertize tehnice care sa evalueze toate proiectele aflate in diverse stadii de dezvoltare, si care trebuie sa fie realizata prin metoda costului, precum si a unei expertize contabile care va trebui sa includa si analiza relatiilor comerciale dintre Nordis Management si principalii parteneri de business. Prin urmare, analiza CITR continua pentru identificarea unor eventuale cauze suplimentare care au contribuit la decapitalizarea companiei, cauzand astfel intrarea in insolventa.

 

Finalizarea proiectelor imobiliare aflate in derulare reprezinta premisa care ar asigura intr-un grad mai mare protejarea investitiilor clientilor Nordis, in timp ce scenariul intrarii in faliment ar presupune vanzarea activelor in stadiul actual, cu un grad redus de acoperire a creantelor. In acest sens, la acest moment, sunt analizate urmatoarele optiuni de reorganizare:

Nordis Mamaia: Reprezentantii companiei au prezentat un plan de finalizare etapizata prin vanzarea unor imobile excedentare, generand capital necesar pentru cadastrarea si livrarea primului bloc pana la sezonul estival 2025. In paralel reprezentantii companiei si CITR poarta discutii si cu alti investitori pentru completarea finantarii intregului proiect.

Nordis Brasov: Reprezentantii companiei se afla in negocieri avansate cu un investitor interesat de preluarea si finalizarea proiectului, ceea ce va putea conduce la livrarea imobilelor catre cumparatorii din proiectele din Brasov.

Nordis Sinaia: La acest moment nu a fost identificat un investitor interesat, dar suntem in proces continuu de prospectare a pietei de profil pentru identificarea unor solutii viabile. 

In scenariul finalizarii celor trei proiecte, vor fi disponibile pentru vanzare 414 unitati din totalul de 1.966 aflate in curs de dezvoltare, conform informatiilor furnizate de companie.

***

In aceasta prima etapa a procedurii de insolventa, echipa CITR a notificat peste 1.500 de creditori, a analizat peste 1000 de ante-contracte, contracte de vanzare si alte operatiuni care au generat un drept de creanta, a realizat analiza preliminara a cauzelor insolventei si a demarat inventarierea si evaluarea bunurilor companiei. Pentru analiza preliminara, echipa CITR a analizat documentele financiar-contabile ale companiei din perioada 2021-2024, care contin peste 150.000 de tranzactii. De asemenea, tabelul preliminar al creditorilor a presupus analiza a peste 1.000 de declaratii de creanta, echivalentul a 100.000 de pagini. 

In acest cadru de complexitate, CITR va continua sa asigure toate resursele necesare si utile derularii cu celeritate a tuturor demersurilor necesare in acest proiect si va continua sa informeze periodic si transparent toti creditorii facand eforturi in identificarea celor mai viabile scenarii de redresare a proiectelor imobiliare.