REIT-urile (Real Estate Investment Trusts), structura de investitii axata pe active imobiliare si veniturile aferente generate de acestea, a fost implementata si utilizata in intreaga lume datorita avantajelor aduse investitorilor sai.

In ultimele luni ale anului 2023 si in prima parte a acestui an, in incercarea de a alinia piata imobiliara din Romania la standardele europene si internationale, a fost initiat un proiect legislativ care sa formalizeze si sa reglementeze acest tip de structura de investitii (PL-x no. 433/2024) (in continuare „Proiectul de Lege”). In septembrie 2024, Senatul a adoptat proiectul cu modificari semnificative fata de forma sa initiala. In prezent, Proiectul de Lege se afla pe masa Camerei Deputatilor (in calitate de camera decizionala), fiind trimis spre aprobare comisiilor competente, si se estimeaza ca va fi adoptat pana la sfarsitul acestui an.

Desi REIT-urile reprezinta, intr-o anumita masura, un concept nou pentru piata din Romania, pentru care avem, in sfarsit, un proiect de act normativ intr-o forma avansata, in ultimii ani, mai multe societati au fost constituite sau reorganizate sub o structura similara unui REIT (si anume, nu doar ca societati pe actiuni listate pe piata bursiera din Romania, ci si ca societati de tip holding infiintate cu unicul scop de a gestiona diverse investitii imobiliare pentru un grup selectat de investitori).

In acest articol, urmarim sa evidentiem principalele aspecte propuse a fi reglementate prin Proiectul de Lege, subliniind atat „avantajele”, cat si „dezavantajele” initiativei legislative. 

 

Proiectul de Lege se refera la infiintarea a doua tipuri de „REIT-uri”: (i) societati pentru investitii imobiliare (denumite in continuare „SII”) si (ii) societati cu profil imobiliar (denumite in continuare „SPI”).

Cele doua tipuri de vehicule sunt interdependente, deoarece cel putin 95% din capitalul social al SPI-urilor trebuie sa fie detinut de SII-uri.

 

Ca principale caracteristici ale SII, mentionam urmatoarele: (i) societati pe actiuni avand sediul social in Romania, (ii) actiuni tranzactionate pe pietele reglementate din Romania (sau care vor fi tranzactionate pe astfel de piete in termen de 18 (optsprezece) luni de la intrarea in vigoare a Proiectului de Lege), (iii) desfasurarea de activitati imobiliare specifice (detaliate in sectiunea (E) de mai jos), (iv) cel putin 75% din veniturile lor trebuie sa provina din activitati imobiliare specifice sau dividende de la alte SII/SPI, (v) cel putin 90% din profit trebuie distribuit catre actionarii lor, sub forma de dividende si (vi) sa nu fie constituite ca microintreprinderi.

Din punct de vedere societar, „REIT-urile” romanesti nu par a fi infiintate sub o noua structura corporativa (i.e., alta decat cele reglementate deja de Legea nr. 31/1990 privind societatile). Cu toate acestea, avand in vedere cele de mai sus, rezulta cu claritate ca Proiectul de Lege are ca scop asigurarea transparentei si implementarea regulilor de guvernanta corporativa specifice societatilor listate la bursa.

Desi se pare ca SPI-urile au de indeplinit conditii mai relaxate in ceea ce priveste guvernanta corporativa, acest aspect se compenseaza cu oportunitati de investitii limitate, dupa cum se detaliaza in sectiunea (E) de mai jos. Astfel, acest tip de societati: (i) pot fi infiintate fie ca societati cu raspundere limitata, fie ca societati pe actiuni (fara a fi necesara listarea la bursa), (ii) cel putin 95% din capitalul lor social trebuie sa fie detinut de SII-uri (pentru a beneficia de regimul fiscal favorabil), (iii) pot desfasura numai anumite activitati imobiliare (dupa cum se detaliaza in sectiunea (E) de mai jos) si (iv) trebuie sa distribuie intregul profit actionarilor lor.

Desi obligatia acestor societati de a distribui intregul profit actionarilor poate parea o „afacere buna” (mai ales pentru investitorii privati si neinstitutionali), mentionam ca resursele investitionale ale acestora vor fi destul de limitate (e.g., achizitia de actiuni de catre investitorii interesati sau accesarea de credite), avand in vedere ca nicio parte din profit nu poate fi reinvestita.

 

Pentru a insufla incredere in acest nou „instrument” de investitii, Proiectul de Lege prevede ca si entitatile publice pot infiinta SII-uri (dar nu si SPI-uri), putand detine o cota de cel putin 25% si cel mult 75% din capitalul social al SII-ului. Desi Proiectul de Lege se refera doar la constituirea de SII-uri de catre entitatile publice, nu vedem nicio interdictie pentru ca acestea din urma sa achizitioneze actiuni in SII-uri deja infiintate, bineinteles sub rezerva cerintelor privind cotele de participare mentionate mai sus.

 

Atat SII-urile, cat si SPI-urile pot contracta imprumuturi de la terti, pana la o valoare egala cu 65% din activele lor, garantand aceste imprumuturi exclusiv cu bunurile alocate proiectului finantat.

Desi aceasta cerinta vizeaza limitarea indatorarii si a riscurilor financiare aferente atat pentru SII-uri, cat si pentru SPI-uri, in practica, sursele de finantare disponibile acestor societati pot fi destul de limitate, deoarece nu pot fi aduse alte garantii pentru securizarea imprumuturilor.

 

Conform Proiectului de Lege, activitatea „REIT-urilor” romanesti va fi axata in principal pe:

i. vanzarea si cumpararea de active imobiliare (intrucat Proiectul de Lege nu prevede o definitie a „activelor imobiliare”, ar trebui clarificat in continuare daca: (1) aceste societati pot investi atat in proiecte in curs de desfasurare, cat si in proiecte finalizate si (2) daca proiectele de energie regenerabila, foarte populare in zilele noastre, pot fi de asemenea vizate);

ii. inchirierea, concesionarea sau orice alta forma de transfer al dreptului de folosinta asupra imobilelor detinute in proprietate, pentru perioade de cel putin 10 ani (trebuie remarcat faptul ca, desi Proiectul de Lege nu se refera la drepturile de superficie, nu ar trebui sa existe niciun motiv pentru a exclude din interpretare transferul unui astfel de drept, care este vital pentru dezvoltarea proiectelor agricole sau de energie regenerabila);

iii. dezvoltarea, exploatarea, operarea si/sau administrarea de active si proiecte imobiliare, inclusiv centre de recreere, facilitati sociale, centre comerciale si de servicii (chiar daca nu este prevazut in mod expres in Proiectul de Lege, nu ar trebui sa existe niciun motiv pentru ca centrele logistice sa fie excluse);

iv. active imobiliare legate de proiecte agricole si forestiere, necesare productiei sau exploatarii.

 

In plus fata de cele de mai sus, SII-urile pot, de asemenea, sa achizitioneze participatii in (1) alte SII-uri, pana la o cota de 10% din capitalul social al acestora, si (2) SPI-uri, in care SII-urile trebuie sa detina cel putin 95% din capitalul social.

In privinta SPI-urilor, din Proiectul de Lege nu reiese clar daca investitiile acestora ar trebui sa urmeze directiile de mai sus sau daca sunt supuse altor restrictii. Desi principalele linii de investitii par sa fie aceleasi (e.g., vanzarea si cumpararea de active imobiliare, exploatarea, administrarea si/sau dezvoltarea de proiecte imobiliare si inchirierea de bunuri imobile proprii), pe de o parte, acestea nu se suprapun complet cu oportunitatile de investitii descrise mai sus pentru SII-uri (e.g., proiectele agricole si forestiere par sa lipseasca), iar pe de alta parte, cerintele de investitii aferente apar ca fiind mai flexibile (e.g., nu este prevazuta o perioada minima de timp in cazul inchirierii).

Ca masuri suplimentare de siguranta pentru investitori, Proiectul de Lege prevede cu titlu obligatoriu efectuarea unei evaluari anuale a activelor imobiliare ale societatilor, precum si incheierea de polite de asigurare impotriva riscurilor proprietatii si a intreruperii activitatii.

 

Pentru a creste investitiile pe piata imobiliara, Proiectul de Lege prevede un tratament fiscal favorabil pentru ambele tipuri de „REIT-uri” romanesti. Astfel, sunt excluse de la impozitare veniturile obtinute din vanzarea de active imobiliare, contractele de inchiriere, administrarea si intretinerea activelor, dividendele primite de la alte SII-uri sau SPI-uri sau din vanzarea actiunilor detinute la aceste societati, precum si dobanzile obtinute din imprumuturile acordate acestora.

Pentru a beneficia de acest regim fiscal avantajos, societatile trebuie sa depuna la autoritatea fiscala competenta, la fiecare 6 (sase) luni, o declaratie pe propria raspundere prin care sa confirme indeplinirea conditiilor legale prevazute in Proiectul de Lege, sub rezerva platii impozitului pe profit datorat pentru ultimele 6 (sase) luni de la data la care societatea a incetat sa indeplineasca toate cerintele.

Astfel, Proiectul de Lege instituie un regim de impozitare „pe un singur nivel”, aplicabil numai investitorilor (care vor plati impozitul corespunzator datorat pentru castigurile din dividende) si nu societatii de investitii in sine.

In ceea ce priveste obligatia SII-urilor si SPI-urilor de a distribui dividende, Proiectul de Lege nu face referire si la plata acestor dividende catre actionari. Desi acest aspect va fi decis de adunarea generala a actionarilor, amanarea unei astfel de plati pentru o perioada indelungata poate avea un efect de „bulgare de zapada” determinand cresterea datoriei societatii fata de actionari si afectand astfel in mod negativ capacitatea financiara a societatii de investitii.

 

Obiectivul imediat si principal al Proiectului de Lege este de a contribui la cresterea economica a pietei imobiliare din Romania prin atragerea de noi investitori, in special a celor straini si/sau institutionali. De asemenea, investitorii privati ar trebui sa aiba posibilitatea de a accesa o diversitate de portofolii de investitii, prin detinerea indirecta de investitii „imobiliare”, cu mai putine costuri si responsabilitati decat cele directe (e.g., intretinerea, administrarea si operarea activelor nu vor mai cadea pe umerii investitorului), asigurandu-le un venit pasiv stabil si recurent.

In plus, este de laudat faptul ca Proiectul de Lege prevede un regim fiscal favorabil aplicabil societatilor de investitii, permitand astfel accesul pietei imobiliare la noi surse de finantare.

 

Fata de cele de mai sus, este evident faptul ca Proiectul de Lege intentioneaza sa ofere noi oportunitati de investitii in piata imobiliara din Romania prin reglementarea REIT-urilor, similar altor tari care au implementat deja cu succes aceasta structura. Ca atare, asteptam cu interes forma finala in care acest Proiect de Lege va fi adoptat, provocarile pe care le va aduce si cum va fi acesta accesat de catre investitori, in special de catre persoanele fizice, avand in vedere ingrijorarile recente din piata rezidentiala din Romania.