Reformele propuse in proiectul de lege privind Codul amenajarii teritoriului, urbanismului si constructiilor - Codul Urbanismului - sunt substantiale si potential binevenite, insa, pentru succesul implementarii acestor reforme, este necesar un plus de precizie juridica, arata o analiza a casei de avocatura PeliPartners.

Proiectul de lege a intrat in dezbatere parlamentara in luna aprilie 2023. Domeniul autorizarii lucrarilor de construire a fost unul dintre cele mai active domenii din punct de vedere legislativ in ultimii 20 ani - de la a doua republicare in 2004, Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii a suferit nu mai putin de 51 modificari. Prin urmare, o reglementare unitara si care sa raspunda problemelor practice este o provocare.

„Ca observatie generala, desi exercitiul unificarii legislatiei in constructii este, teoretic, unul util, in forma actuala, proiectul Codului Urbanismului nu trateaza unele situatii practice, semnalate in mod repetat de mediul privat, si nu preia unele solutii coerente din legislatia actuala, autorii optand pentru o restructurare a intregului domeniu. Avand in vedere ca proiectul se afla in prezent in faza de dezbatere si consultari, fiind, asadar, inca un document in lucru, este necesar ca actorii implicati in procesul legislativ sa aiba in vedere completarea si clarificarea lui astfel incat rezultatul sa adreseze aceste aspecte de o maniera coerenta si corecta, arata analiza PeliPartners”, explica Oana Badarau, partener si coordonatoarea practicii Real Estate & PPP PeliPartners.

Proiectul Codului Urbanismului, inregistrat pe agenda Senatului Romaniei sub nr. L195/2023, reuneste intr-un act unitar trei acte normative principale, respectiv Legea amenajarii teritoriului si urbanismului nr. 350/2001 („Legea nr. 350/2001”), Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii („Legea nr. 50/1991”) si Legea nr. 10/1995 privind calitatea in constructii, precum si o serie de alte acte normative secundare.

Analiza PeliPartners are ca focus prevederile principale privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii. „Autoritatile au nevoie de un plus de precizie legislativa pentru clarificarea intentiei legiuitorului in anumite cazuri, pentru evitarea unui vid legislativ in alte cazuri si pentru a integra in noul Cod al Urbanismului masurile implementate pana in prezent in Legea nr. 50/1991 cu privire la proiectele de energie regenerabila”, explica Ioana Waszkiewicz, Senior Associate Real Estate & PPP PeliPartners.

 

Proiectul este considerat de initiator cel mai important act normativ in constructii din ultimii 20 de ani si reprezinta o reforma asumata de Romania in Planul National de Redresare si Rezilienta (PNRR), instrument prin care Romania intentioneaza atragerea de fonduri din Mecanismul de Redresare si Rezilienta al UE pentru investitii si reforme esentiale in vederea redresarii sustenabile si pentru ameliorarea rezilientei economice si sociale.

In ceea ce priveste emiterea autorizatiilor de construire, Proiectul de Cod al Urbanismului vine cu instrumente de lucru noi: infiintarea unei Platforme Nationale de planificare urbana si teritoriala si autorizare a construirii, cu un ghiseu unic national de autorizare a constructiilor, infiintarea Registrului National al Constructiilor ca baza de date pentru monitorizarea si asigurarea performantei constructiilor. De asemenea, pune bazele unor proceduri simplificate atat pentru locuintele unifamiliale, cat si pentru proiectele complexe.

 

Una dintre reformele principale aduse in atentia publicului de initiatorii proiectului vizeaza simplificarea procedurilor de avizare/autorizare si scurtarea timpului pentru obtinerea autorizatiei de construire. Masurile concrete in ceea ce priveste avizarea includ infiintarea Comisiei de acord unic care va centraliza activitatea avizatorilor, pastrarea valabilitatii avizelor de amplasament emise in faza PUZ si pentru faza de emitere a autorizatiei de construire si reglementarea unei proceduri de aprobare tacita in cazul neemiterii avizelor in termenele stabilite. Raman supuse reglementarilor proprii avizele si acordurile emise de autoritatile de mediu, avizul SEVESO emis de ISU si avizul Ministerului Culturii, in timp ce avizele autoritatilor din sistemul apararii nationale, ordinii publice si securitatii (SNAOPSN) vor fi emise prin intermediul unei structuri specializate distincte de Comisia de acord unic.

Reglementarea unei proceduri de aprobare tacita este binevenita in contextul in care investitorii se confrunta nepermis de des de intarzieri de saptamani sau chiar luni ale unor avizatori, fiind intalnite chiar si situatii de blocaj institutional complet. Acesta ar fi o schimbare majora de paradigma, pana in prezent siguranta in constructii fiind considerata incompatibila cu autorizarea prin procedura aprobarii tacite in lipsa unei vointe exprese si neechivoce a legiuitorului. In proiectul Codului Urbanismului, procedura este insa reglementata in mod ambiguu, intrucat desi se va permite emiterea autorizatiei si continuarea lucrarilor pe baza aprobarii tacite, concomitent se doreste stabilirea conditiei ca avizul sa fie totusi obtinut pana la finalizarea lucrarilor. Aceasta conditie da o eficacitate redusa procedurii de aprobare tacita, deoarece beneficiarul autorizatiei de construire trebuie sa isi asume riscul ca avizatorul care a incalcat termenele prevazute de lege sa solicite ulterior modificari ale proiectului (sau sa emita un aviz negativ), cu generarea de costuri suplimentare si intarzieri pentru proiect sau chiar punerea intregului proiect in pericol. Totodata, in cazul in care avizatorul nu va emite avizul pana la finalizarea lucrarilor, prevederile Codului Urbanismului nu stabilesc daca se poate realiza sau nu receptia lucrarilor si intabularea cladirii.

 

Valabilitatea autorizatiilor va primi si ea o reglementare noua. In primul rand, perioada de valabilitate in care va putea fi inceputa executarea lucrarilor va fi de 3 ani, si nu va putea fi prelungita. Durata de executie a lucrarilor este insa reglementata lacunar. Proiectul de Cod al Urbanismului stabileste ca autorizatia va fi valabila pe toata durata de executie a lucrarilor prevazuta in autorizatie si ca valabilitatea va inceta daca lucrarile nu au fost finalizate si nu s-a solicitat prelungirea duratei de executie, dar pe de alta parte nu exista nicio prevedere cu privire la procedura si conditiile de prelungire a duratei de executie - durata de prelungire, taxe etc. - sau de obtinere a unei autorizatii pentru continuarea lucrarilor, astfel cum exista conform reglementarile actuale.

 

Proiectul de Cod al Urbanismului propune o procedura noua de permitere a unor lucrari de construire pe baza notificarii inregistrate la autoritate. In termen de 15 zile lucratoare, autoritatea va indica daca este necesara autorizarea. In caz contrar, lucrarile se vor putea executa si receptiona doar in baza notificarii. In aceasta procedura vor fi incluse o parte din categoriile de lucrari care in prezent se pot realiza fara autorizatie de construire. Cu titlu exemplificativ, mentionam modificari de compartimentare interioara, nestructurala, demontabila, realizata din materiale usoare numai daca nu sunt afectate lungimea si/sau gabaritul cailor de evacuare, ori functionarea instalatiilor cu rol in asigurarea securitatii la incendiu, ori gradul de rezistenta/nivelul de stabilitate la foc al constructiei.

In aceeasi procedura se vor incadra schimbarile de destinatie care nu implica lucrari de construire/desfiintare insa doar pentru functiuni comerciale sau de birouri, cu acces public.

De asemenea, procedura este aplicabila pentru locuinte unifamiliale cu acces si lot propriu, parter, fara subsol, cu o suprafata construita maxima de 150 mp, in mediu rural, cu respectarea regulamentului de urbanism aplicabil numai in baza unor proiecte tip puse la dispozitie de autoritatile publice centrale sau judetene, achizitionate pe baza unor concursuri de solutii, cu respectarea specificului local.

 

In ceea ce priveste constructiile realizate fara autorizatie de construire sau cu nerespectarea acesteia, proiectul Codului Urbanismului propune inasprirea regimului juridic, prevazand un termen de prescriptie al contraventiilor majorat de la 3 ani la 5 ani si introducand totodata o restrictie drastica a posibilitatii de intabulare ulterioare. Astfel, in locul procedurii actuale de emitere de certificate de atestare a edificarii constructiei, se vor emite autorizatii de regularizare doar pentru lucrari realizate cu nerespectarea autorizatiei - lucrarile executate fara autorizatie par excluse din noua reglementare - si doar pentru o serie de constructii de importanta redusa - locuinte unifamiliale, anexe gospodaresti, inchideri ale balcoanelor etc.. Prin exceptie, timp de 1 an dupa intrarea in vigoare a Codului Urbanismului se vor emite autorizatii de regularizare si pentru alte categorii de constructii, insa cu plata unor taxe majorate de 10 ori fata de taxele pentru obtinerea autorizatiei de construire.

Analiza PeliPartners arata existenta ambiguitatii cu privire la posibilitatea organului de control care a sanctionat contraventional executarea de lucrari neautorizate sau cu incalcarea dispozitiilor autorizatiei de a impune proprietarului obtinerea unei autorizatii de regularizare. Aceasta norma nu include limitarile prevazute in capitolul privind autorizatia de regularizare, iar ca domeniu de aplicare include si lucrarile executare fara autorizatie.

In al doilea rand, soarta constructiilor care nu se incadreaza in limitarile propuse de Codul Urbanismului ramane incerta. Imposibilitatea proprietarului de a intabula si de a dispune de o astfel de constructie este, in sine, o sanctiune. Pe de alta parte, consideram ca este de preferat recuperarea unei constructii neautorizate - in masura in care aceasta respecta reglementarile tehnice si urbanistice -, chiar si cu plata unei taxe majorate, fata de solutia neeconomica a demolarii. Prin urmare, restrictiile pentru obtinerea autorizatiei de regularizare ar putea fi reanalizate de catre legiuitor, atrage atentia casa de avocatura.

 

Analiza PeliPartners arata ca proiectul Codului Urbanismului nu a fost actualizat cu cele mai recente modificari legislative in materia proiectelor de energie regenerabila, implementate prin Legea nr. 21/2023 pentru modificarea si completarea Legii nr. 50/1991, care permit realizarea in extravilan, fara o documentatie prealabila de urbanism, a proiectelor de energie regenerabila in suprafata de maximum 50 hectare. Sectiunea de urbanism a noului proiect legislativ prevede ca obiectivele permise de Legea nr. 18/1991, in care sunt incluse si proiectele de energie regenerabila, pot fi realizate in extravilan, in conformitate cu planul de amenajare a teritoriului sau cu planul urbanistic general, daca acestea includ reglementarile urbanistice si informatiile tehnice privind modul de utilizare a terenurilor aflate in extravilan, fie in baza unui proiect urbanistic de detaliu, in cadrul procesului de autorizare a construirii. Este necesara o corelare a normelor legale care sa faciliteze realizarea acestor proiecte.

 

Un alt aspect care necesita corelare este modul de reglementare a publicitatii autorizatiilor de construire si a termenelor de atacare a acestora de catre organisme sociale interesate - ONG-uri. Modificarile recente ale Legii nr. 50/1991, intrate in vigoare la 21 aprilie 2023 prin Legea nr. 102/2023 pentru modificarea si completarea Legii nr. 50/1991, a Legii contenciosului administrativ nr. 554/2004 si a Legii nr. 350/2001, nu sunt reflectate in prezent in proiectul Codului Urbanismului.