Anul 2019 a fost marcat de o serie de modificari legislative notabile, printre care cea mai relevanta pentru domeniul imobiliar si al constructiilor este revizuirea, din noiembrie 2019, a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea lucrarilor de constructii, potrivit avocatului Catalin-Sergiu Dinu, CoHead Real Estate in cadrul firmei de avocatura Volciuc-Ionescu SPARL.

Revizuirea Legii 50/1991 are scopul de a simplifica si accelera procedura de autorizare a constructiilor, care impune beneficiarului proiectului de constructie/ demolare sa obtina urmatoarele: (i) certificat de urbanism care stabileste parametrii cladirii si documentatia ce trebuie pregatita; (ii) avize prealabile din partea diferitelor autoritati (circulatie, sanatate, mediu, cultura etc.) si furnizori de utilitati; (iii) autorizatia de construire/ desfiintare care se bazeaza pe documentele mentionate anterior la punctele (i) si (ii).

 

Avize prealabile pentru autorizatia de construire 

Conform Legii nr. 50/1991 revizuita, avizele prealabile solicitate prin certificatul de urbanism pentru obtinerea autorizatiei de construire trebuie sa se refere strict la tipurile de lucrari necesare pentru proiectul de constructie prevazut - este interzis entitatilor sa mai emita avize care nu au baza legala sau tehnica prin referire la constructia propusa. Mai mult, urmatoarele tipuri de avize nu mai sunt necesare pentru obtinerea autorizatiei de construire: (i) avizul din partea autoritatilor privind protectia sanatatii populatiei pentru lucrari la casele unifamiliale, construirea de anexe gospodaresti, imprejmuiri; (ii) avizul din partea autoritatilor pentru protectia mediului pentru comasari/ dezmembrari de terenuri, lucrari la casele unifamiliale, construirea de anexe gospodaresti, imprejmuiri; (iii) avizul din partea Comisiei Tehnice de Circulatie pentru casele unifamiliale situate pe strazi din categoria II si III. 

Legea nr. 50/1991 revizuita prevede acum in mod expres faptul ca prejudiciile cauzate operatorilor sau utilizatorilor retelelor de utilitati prin efectuarea de lucrari, urmare a indicarii inexacte a retelelor in avizele prealabile, sunt suportate de emitentul avizelor incomplete sau eronate.

 

Avizele obtinute de beneficiarul constructiei de la furnizorii de utilitati (apa, canalizare, gaze, termice, energie electrica, telefon si internet, televiziune prin cablu, etc.) pentru proiectul de constructie pot fi folosite si pentru executarea lucrarilor de racordare la utilitatile publice. De asemenea, ambele tipuri de lucrari vor fi acoperite de o singura autorizatie de construire. "Aceasta prevedere a eliminat necesitatea beneficiarului de a obtine doua seturi diferite de avize si autorizatii de construire - unul pentru proiectul de constructie si altul pentru racordarea la utilitati. Mai mult, in certificatul de urbanism va fi prevazut in mod expres furnizorul de utilitati de la care trebuie obtinute avizele; inainte de aceasta revizuire, beneficiarul trebuia singur sa se zbata sa identifice care sunt furnizorii de utilitati competenti", a explicat Catalin-Sergiu Dinu.

 

Conform Legii nr. 50/1991 revizuita, autoritatile competente trebuie sa emita certificatele de urbanism in termen de 15 zile lucratoare (anterior - 30 de zile). Ca o noutate, certificatul de urbanism poate fi eliberat si comunicat beneficiarului si in format digital, prin e-mail, daca beneficiarul a solicitat aceasta. In procedura de urgenta, cu plata taxelor de urgenta, autorizatia de construire trebuie sa fie emisa de catre autoritatile competente in termen de 7 zile lucratoare (anterior - 15 zile). Cu toate acestea, termenul in procedura normala pentru eliberarea autorizatiei de construire a ramas la fel ca inainte, adica 30 de zile.

In ceea ce priveste proiectele ce implica demolarea si apoi construirea, beneficiarul poate solicita o autorizatie de construire unica, ce va acoperi ambele tipuri de lucrari - anterior revizuirii, era necesar ca beneficiarul sa obtina o autorizatie pentru desfiintare si apoi o autorizatie de construire, cu seturi separate de avize pentru fiecare autorizatie.

 

Autorizatia de construire are doua termene limita - unul pentru a incepe lucrarile si celalalt pentru a le finaliza. In cazul in care aceste termene nu sunt respectate, pentru a facilita continuarea proiectului, Legea 50/1991 revizuita permite beneficiarului sa obtina o noua autorizatie de construire pe baza certificatului de urbanism si a avizelor deja emise pentru autorizatia de construire expirata. Astfel, beneficiarul nu va mai trebui sa obtina un nou certificat de urbanism si un nou set de avize ca inainte, cu exceptia cazului in care au intervenit modificari de reglementare.

 

Legea pentru constructii revizuita introduce categorii noi de lucrari pentru care nu este necesara autorizatia de construire/ desfiintare - de exemplu: lucrari de bransamente si racorduri executate pe domeniul public cu privire la retelele de utilitati ale orasului, cu aprobarea administratorului drumului; lucrari de bransamente aeriene in zonele in care nu sunt interzise prin regulamentul local de urbanism. Mai mult, anumite lucrari, precum compartimentarea interioara (amenajari) sau inchiderea balcoanelor/ teraselor sunt autorizate pe baza unei documentatii simplificate.

 

In prezent, exista reguli si termene mai stricte pentru ca autoritatile si entitatile competente sa emita autorizatii de construire/ desfiintare, certificate de urbanism si avize, care sunt sanctionate cu amenzi daca nu sunt respectate. Mai mult, autoritatile si entitatile implicate trebuie sa solicite intr-un termen mai scurt beneficiarului sa completeze sau sa clarifice documentatia transmisa. 

Ca o noutate, autoritatile publice de la nivelul judetelor sau oraselor trebuie sa infiinteze structuri interne specializate care vor obtine toate avizele in numele beneficiarului, la cererea acestuia si cu plata unei taxe specifice, scutind beneficiarul de efortul de a obtine aceste avize el insusi de la fiecare emitent relevant. 

 

Conform Legii 50/1991 revizuite, prefectul are competenta de a anula autorizatiile de construire/ desfiintare emise fara respectarea cerintelor legale aplicabile, in urma unui control al Inspectoratului de Stat in Constructii. "Aceasta prevedere noua ridica anumite ingrijorari in ceea ce priveste competentele extinse ale prefectului care, anterior, avea doar puterea de a solicita instantei competente anularea autorizatiei. Ca si pana acum, instantele raman in general competente sa evalueze validitatea autorizatiei de construire/ desfiintare, in urma contestatiilor transmise instantei de catre partile interesate", explica reprezentantul Volciuc-Ionescu.

 

O alta modificare legislativa, de data aceasta vizand Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului si urbanismul, o reprezinta introducerea unui nou termen de prescriptie de 5 ani instituit pentru atacarea in contencios administrativ a hotararii autoritatilor locale de aprobare a documentatiilor de urbanism si de amenajare a teritoriului. Din pacate, modificarile legislative nu precizeaza daca acest nou termen de prescriptie, se va aplica sau nu si hotararile de aprobare a documentatiilor de urbanism si amenajare a teritoriului emise inainte de data de 29 iulie 2019 (data la care a intrat in vigoare modificarea legislativa).

Odata cu modificarea din mai 2019 adusa Legii 10/1995 privind calitatea in constructii, se sanctioneaza contraventional cu amenda proprietarii/ dezvoltatorii constructiilor care le dau spre utilizare anterior receptiei la terminarea lucrarilor. Astfel, este afectata practica dezvoltatorilor imobiliari de a permite cumparatorilor sa foloseasca apartamentele inainte de finalizarea completa a imobilului. Este de notat faptul ca aceasta restrictie se aplica atat in cazul investitiilor noi, cat si in cazul investitiilor la constructiile existente care nu au fost utilizate pe timpul executiei lucrarilor de constructii.