Stabilitatea pietei constructiilor rezidentiale din Romania si probabilitatea unei corectii in sens pozitiv, la scara din 2008 au reprezentat anul trecut subiecte ale unei ample analize, supuse dezbaterii pe portalul Asociatiei Est-Europene pentru Previziuni in Constructii (Eastern European Construction Forecasting Association – EECFA, aflata sub egida BUILDECON). Insa, la 25 februarie a.c., dr. Sebastian Sipos-Gug, autorul raportului, director general al Ebuild – EECFA Romania, arata ca multe lucruri s-au petrecut spre finele anului 2018, dar in pofida unor facilitati acordate in ramura de constructii, prin OUG 114/2018, si in 2019 persista incertitudini similare cu privire la viitorul pietei de constructii rezidentiale, desi situatia este in mod substantial diferita.

„Anterior, principala amenintare la adresa echilibrului pietei analizate a fost excedentul datorat dezvoltarii speculative, dar acum ne confruntam cu o probabilitate evidenta de scadere a cererii. Piata constructiilor rezidentiale din Romania a fost destul de activa in 2018, iar analiza noastra anterioara a indicat ca, in pofida unor fluctuatii semnificative din ultimii ani, piata ar putea fi considerata relativ stabila. Acest lucru s-a schimbat dramatic, din cauza interventiei Guvernului la sfarsitul anului 2018, prin OUG nr. 114/2018. Exista o serie de caracteristici ale documentului legislativ care afecteaza in mod direct si indirect constructiile rezidentiale – si anume modificarea salariului minim pentru lucratorii din constructii, reducerile fiscale pentru companiile de constructii, modificarea impozitarii companiilor de telecomunicatii si a celor din sfera energiei, respectiv aplicarea unui nou impozit pe activele bancare. Incepand cu 1 ianuarie 2019, salariul minim pentru lucratorii din constructii a fost majorat la 3.000 de lei, in crestere fata de 1.900 de lei, stabilita anterior si peste valoarea de 2.080 de lei pentru restul activitatilor specifice economiei nationale. Guvernul a prevazut, de asemenea, in ordonanta, o scutire de impozit pentru aceste salarii, eliminand impozitele pe venit si pentru sanatate si generand un raport intre venitul net si cel brut mult mai bun pentru angajati. Cu toate acestea, impactul total asupra costurilor salariale pentru companii ramane semnificativ. Conform Federatiei Patronatelor Societatilor din Constructii (FPSC), aproximativ 60% din totalul angajatorilor din segmentul de constructii platesc angajatilor salariul minim, iar prin stabilirea acestuia la suma de 3.000 de lei, ar avea loc o crestere a costurilor operationale de la 12% la 15% pentru companiile de constructii cu mai mult de 50 de angajati (potrivit unui calcul efectuat de specialistii companiei Cromwell Evan Global). Aceasta crestere va fi, in mod firesc, transferata pe piata si, direct, asupra beneficiarilor finali”, a avertizat dr. in stiinte economice Sebastian Sipos-Gug.

In noul raport – ce se refera si la tendintele specifice indicatorilor de pret si cost – se mai arata ca, dupa o crestere constanta incepand din 2015, pretul locuintelor a inceput sa-si temporizeze rata de majorare la sfarsitul anului 2018, ajungand la un nivel de crestere comparabil cu cel al preturilor de consum, ceea ce a indus concluzia ca se apropie sfarsitul ciclului economic actual. Datorita impactului OUG nr. 114/2018 asupra costurilor din ramura de constructii, acest echilibru nu mai exista, iar preturile ar putea continua sa creasca si in 2019.

„Companiile din domeniul energiei ar trebui sa achite, potrivit ordonantei in cauza, o taxa de 2% asupra cifrei de afaceri. Acest lucru ar determina in mod normal cresterea pretului (deoarece taxa de 2% pe cifra de afaceri a companiilor de distributie a energiei ar urma sa fie inclusa in tarifele platite de consumatori), insa Comitetul de Reglementare al Autoritatii de Reglementare in Energie (ANRE) a afirmat ca preturile de pe segmentul reglementat (cel al gospodariilor populatiei) nu se vor schimba in 2019. Acest lucru va avea insa impact asupra activitatilor mari consumatoare de energie, in ceea ce priveste productia de otel, ciment, caramizi etc.”, a mai afirmat oficialul Ebuild – EECFA Romania. Ramane de vazut ce se va intampla pe acest segment, mai ales ca, in saptamana 25 februarie – 1 martie 2019, Comitetul de Reglementare al ANRE va aproba modul de calcul al taxei de 2% pe cifra anuala de afaceri a companiilor din energie si preturile reglementate pentru consumatorii casnici pentru perioada 1 martie-31 decembrie 2019.

In alta ordine de idei, potrivit autorului cercetarii, efectul combinat al costurilor ridicate ale fortei de munca si al altor cheltuieli operationale ar trebui sa duca la cresterea preturilor finale pentru constructiile rezidentiale noi si, prin urmare, pe fondul sporirii pretului, este posibil un dezechilibru al pietei, manifestat printr-o cerere mai redusa ca in prezent. „O alta schimbare legislativa majora, cu impact asupra pietei, este reprezentata de noua taxa asupra activelor bancare. Impozitul este stabilit in functie de indicele ROBOR si, la data publicarii analizei, suma totala ar fi de 0,3% din activele bancare pe trimestru. Cu o rentabilitate medie a activelor (ROA) de 0,44% in ultimii zece ani, un impozit de 1,2% din active pe an ar avea un efect major. Conform analizei efectuate de Banca Nationala a Romaniei, activele bancilor care opereaza pe plan national au totalizat 377 miliarde lei (in luna octombrie 2018). Noul impozit ar insemna ca segmentul bancar sa achite suma de 4,5 miliarde lei pe an, iar testul de stres efectuat de BNR a concluzionat ca aceasta taxa ar duce, in cel mai bun caz, la lipsa profitabilitatii tuturor bancilor comerciale din Romania, in anul 2019. Intrucat este putin probabil ca bancile sa accepte posibilitatea de a deveni neprofitabile, se poate astepta ca acestea sa-si reduca activele si/sau sa incerce sa-si recupereze marjele de profit prin cresterea numarului si valorii imprumuturilor acordate. In orice caz, obtinerea unui credit ar fi mai dificila pentru persoanele fizice, mai ales cand se pune problema imprumuturilor ipotecare, deoarece acestea tind sa aiba o valoare ridicata a activelor si o rata a dobanzii mai mica decat creditele de consum. Combinata cu limitarea ratei lunare la 40% din veniturile pentru imprumuturile ipotecare si cu intarzierile in punerea in aplicare a subventiilor publice pentru achizitionarea de locuinte in cadrul programului «Prima casa», taxa aplicata pe activele bancilor ar avea un impact mult amplificat pe piata constructiilor rezidentiale”, opineaza dr. Sebastian Sipos-Gug.

Analistul mai arata ca, in prezent, exista dezbateri aprinse intre diferitele partide politice parlamentare, Guvern, companiile private si publice, in special in domeniul bancar si al energiei, asupra efectelor OUG nr. 114/2018, in incercarea de a atenua efectele sale negative si, posibil, chiar luand in considerare abrogarea partiala sau totala a acesteia. De asemenea, au fost exprimate opinii ale reprezentantilor unor inalte foruri internationale, cum ar fi Banca Europeana pentru Reconstructie si Dezvoltare, referitoare la aceasta ordonanta. Totusi, in momentul publicarii raportului, Guvernul sustine neabatut toate prevederile din OUG nr. 114/2018, cel putin pe termen scurt.

„Masurile prevazute in ordonanta au un efect pro-ciclic puternic si se reflecta destul de tarziu in ciclul economic pentru a avea un impact negativ puternic imediat. Insa, de vreme ce constructiile rezidentiale noi vor fi mai scumpe, iar accesul la credite mai dificil, cererea se va restrange. In pofida unei cresteri semnificative ale veniturilor populatiei (potrivit INS, salariile au crescut cu +9,7% in termeni reali, la nivelul lui 2018), acest aspect a fost insuficient pentru a compensa majorarea preturilor de pe segmentul rezidential. Un factor care nu poate fi determinat usor prin intermediul indicatorilor macroeconomici este cel al increderii in domeniu. Incepand cu ianuarie 2019, se poate observa ca piata imobiliara pare sa fie mai putin dinamica – si nu neaparat din cauza factorului sezonier. Potentialii cumparatorii asteapta o corectie in viitorul apropiat si intarzie achizitiile. In concluzie, piata romaneasca de constructii rezidentiale se afla intr-un impas, dar o clarificare a situatiei depinde aproape exclusiv de rezultatul negocierilor dintre guvernanti si mediul privat de afaceri privind implementarea OUG nr. 114/2018. Deoarece increderea este un factor puternic in ceea ce priveste stabilitatea pietei constructiilor de locuinte, situatia actuala creeaza, de asemenea, anumite dezechilibre. In pofida factorilor negativi analizati anterior, sustinem prognozele exprimate in cercetarile anterioare, potrivit carora un eveniment major de corectie in sens pozitiv, care sa aduca domeniul la nivelul anului 2008, ramane improbabil (cu sub 10% sanse sa se intample). Cererea de locuinte in orasele mari ar putea sustine piata pe termen scurt, chiar si in contextul cresterii preturilor si al unui acces mai dificil la credite. Ne asteptam ca piata rezidentiala sa aiba o performanta mai slaba in anii 2019-2020 si sa se materializeze, probabil, riscul unor corectii negative de mica amploare sau, eventual, moderata (cu sanse de peste 75% sa se intample), pe masura ce operatorii din domeniu se adapteaza la noul context economico-social”, a concluzionat reprezentantul Ebuild – EECFA Romania.

Compania Ebuild, membra fondatoare a EECFA, a fost infiintata in anul 2008, iar fondatorii sai au conceput in asa fel misiunea firmei, incat sa realizeze si sa antreneze forumul complet al dezvoltarilor imobiliare, al investitiilor in domeniul constructiilor din Romania, unde se pot informa si se pot contacta reciproc investitorii, finantatorii, proiectantii, executantii, furnizorii si executantii de servicii. Baza profesionala a Ebuild, legata de serviciile de informatii in domeniul constructiilor, este asigurata de societatea E-Build Kft din Ungaria, cu o experienta de peste zece ani in domeniu.