La finalul primului trimestru din 2022, stocul modern de birouri din Bucuresti a ajuns la 3,27 mil. mp, dupa livrarea a trei cladiri noi cu o suprafata inchiriabila bruta (GLA) cumulata de 73.500 mp. Din totalul livrarilor, subpiata Centru-Vest a revendicat cea mai mare pondere, respectiv 43% cu Sema Park II - cladirea de birouri Oslo & London dezvoltata de River Development. Impreuna cu Tandem, cel mai nou proiect de birouri al Forte Partner, si cu prima faza a @Expo dezvoltata de Atenor Group, cele trei cladiri noi au o rata de ocupare totala de peste 70% la finalul primului trimestru.

 

Pana la sfarsitul anului 2022 vor fi adaugati la stocul modern inca aproximativ 66.000 de metri patrati odata cu finalizarea altor trei cladiri de birouri. Dupa ce a inregistrat cea mai mare pondere de noi livrari din primul trimestru, zona Centru-Vest va fi, de asemenea, si cel mai mare beneficiar al viitoarelor predari, cu un procent impresionant de 89%. Zona isi va extinde stocul de birouri cu cea de-a doua faza a doua proiecte performante, respectiv One Cotroceni dezvoltat de One United si AFI Tech Park dezvoltat de AFI Europe.

Privind pe termen mai lung, la final de 2023 se estimeaza ca stocul modern de birouri din capitala va creste cu aproximativ 94.000 mp, datorita finalizarii a 5 noi cladiri de birouri printre care enumeram: faza a doua a U-Center Campus dezvoltat de Forte Partners, Equilibrium - Cladirea B dezvoltat de Skanska, Muse Project dezvoltat de ACMS Primavera si faza a doua a @Expo dezvoltat de Atenor Group.

 

Activitatea de inchiriere birouri din Bucuresti a fost dinamica in primele trei luni din 2022, atingand pragul de 60.400 mp, cu 44% mai mult fata de primul trimestru al anului trecut. Cererea neta, excluzand reinnoirile sau renegocierile, a reprezentat 3 sferturi din totalul activitatii de inchiriere, cu 53% mai mult fata de T1 2021, semnaland o dezghetare a planurilor de extindere a companiilor demonstrata de numarul semnificativ dintre acestea care au luat masuri concrete pentru a-si asigura intrarea in spatiile indentificate.

O tranzactie majora relevanta, care reprezinta atat o noua cerere cat si o noua intrare pe piata romaneasca, a fost semnata de profesionistii din domeniul rezervarilor de calatorii online si al serviciilor asociate, respectiv Booking Holdings, care a semnat pentru 9.000 mp in prima faza a U-Center Campus dezvoltat de Forte Partners, tranzactie asistata de CBRE Romania, care si-a consolidat pozitia de lider al pietei de birouri, cu o cota de 37% inregistrata la finalul T1 2022.

“Inregistram o crestere consistenta fata de anul trecut a tranzactiilor de inchiriere, ceea ce demonstreaza in continuare revenirea activitatii pe acest segment. Marile companii chiriase doresc sa se extinda si sa se relocheze, dar cea mai mare problema cu care ne confruntam este anvergura limitata a noilor livrari. In absenta unor noi autorizatii de constructie, companiile chiriase trebuie sa scurteze procesul decizional pentru a nu risca intrarea intr-un scenariu in care vor resimti presiuni suplimentare. In plus, pe langa livrarile limitate anticipam si o crestere a nivelului chiriilor determinata de escaladarea costurilor de constructie.” explica Tudor Ionescu (foto sus), Head al A&T Services Office in cadrul CBRE Romania

Preinchirierile au reprezentat doar 20% din volumul de achizitii, piata avand inca posibilitatea de a acomoda imediat o noua cerere. Cu toate acestea, un astfel de proces s-ar putea dovedi din cel in ce mai dificil in urmatoarea perioada, avand in vedere suprafata totala a proiectelor livrate in T12022 este deja ocupata in proportie de trei sferturi. Cea mai mare tranzactie de preinchiriere a fost incheiata de producatorul de software iGaming, EveryMatrix, care a inchiriat 7.500 mp in proiectul Arghezi 4 dezvoltat de Strabag in zona Piata Universitatii.

Companiile din sectorul Computers & Hi-Tech sunt principala sursa de cerere cu 40% din suprafata totala inchiriata in primele trei luni din 2021, urmate de sectoarele Professional si Consumer Services & Leisure care au revendicat 26% si 18% din suprafata tranzactionata.

La finalul primului trimestru, stocul modern de birouri din Bucuresti a inregistrat o rata de neocupare de 13,9%, insa proiectele de birouri clasa A inregistreaza o rata de neocupare mai mica, de 11,6%.

 

Deloc surprinzator, cladirile de birouri continua sa genereze cel mai mare volum de investitii, avand o pondere de 78% din valoarea totala tranzactionata in primele trei luni ale anului 2022. Cea mai mare tranzactie din primul trimestru, reprezentand 48% din volumul total de investitii pe T1, este aferenta achizitiei cladirii de birouri Record Park din Cluj-Napoca de catre belgienii de la AYA Properties din cadrul Speedwell, pentru o suma estimata la putin peste 30,0 mil. euro.

Per total, in T1 2022, pe piata de investitii din Romania s-au incheiat tranzactii cu un volum total de 68,04 mil. euro, cu 31% mai redus fata de aceeasi perioada din 2021. Investitorii au reusit sa incheie patru tranzactii, dintre care trei au fost finalizate cu proprietati situate in Bucuresti, insa singura tranzactie realizata intr-un oras regional, respectiv Cluj-Napoca, a concentrat 48% din valoarea totala a investitiilor inregistrate in T1 2022.

“Asistam la un flux continuu de tranzactii pe piata, ceea ce asigura un bun echilibru, iar portofoliul pentru trimestrul al doilea va confirma aceasta stabilitate, mai ales ca investitorii cauta sa se protejeze impotriva cresterii inflatiei. La inceputul anului, randamentele prime s-au mentinut la acelasi nivel din ultimul trimestru al anului precedent, respectiv la 7,00% pentru piata de retail, 7,25% pentru piata industriala si 6,75% pentru piata de birouri - o valoare cu 2pp mai mare decat media pe acest segment de piata a capitalelor din tarile CEE.” adauga Mihai Patrulescu, Head al departamentului Investment Properties in cadrul CBRE Romania.