Din ce in ce mai multi dezvoltatori de cladiri de birouri incep sa livreze chiriasilor spatii neamenajate, in format „cold shell”, fara instalatii si finisaje, observa consultantii Colliers, care explica noua tendinta din sectorul Office prin faptul ca au devenit foarte rare cazurile in care viitorii chiriasi folosesc spatiul preluat exact asa cum este amenajat de catre proprietar, adica in format „warm shell”. In practica, cei mai multi chiriasi investesc cel putin 30 euro pe metrul patrat din bugetul de amenajare pentru demolarile si reconfigurarile necesare pentru adaptarea spatiului in functie de nevoile specifice si de planurile strategice. Divizia de Construction Services a Colliers Romania a oferit, anul trecut, servicii de tip Design & Build pentru mai bine de 10.000 de metri patrati, valoarea bugetelor gestionate depasind 4 milioane de euro.

Relocarile si extinderile nu mai sunt pentru companii doar oportunitati de optimizare a spatiului de birou, ci si o ocazie de a creste satisfactia, productivitatea si implicarea angajatilor, care se reintorc treptat si fizic la serviciu. Astfel, proprietarii de cladiri in dezvoltare se aliniaza noilor tendinte din piata de birouri si, in cladirile noi, livreaza catre chiriasi spatii in format „cold shell”, pe care acestia din urma le amenajeaza in functie de obiective, mod de lucru si diferite aspecte legate de cultura organizationala.

„Din experienta, costurile pentru amenajarile de office pot fi eficientizate daca se inchiriaza spatii in format „cold shell” in loc de „warm shell”, cum se practica in general in piata. Conceptul de predare spatiu in format “cold shell” nu este nou, el fiind deja aplicat cu succes de multi ani in sectorul de retail. Analizand datele stranse in peste 12 ani de activitate de project management, consideram ca livrarea de spatii de birouri la cheie are impact negativ in graficele de executie si in bugete inclusiv pentru dezvoltatorii de cladiri. In plus, exista unele dezavantaje si din punctul de vedere al criteriilor de mediu, sociale si de guvernanta (ESG), considerand ca amenajarile de birouri implica montajul de materiale cu amprenta mare de carbon. In varianta “warm shel”, o parte din amenajare are o durata mica de utilizare, demolarea si reconstructia amplificand emisiile de carbon”, explica Alexandru Atanasiu, Deputy Head Property Management & Construction Services in cadrul Colliers.

Cu alte cuvinte, subliniaza consultantii Colliers, bugetul nefolosit in prima faza, prin livrarea spatiului in format „cold shell”, poate fi transferat catre viitorii chiriasi crescand bugetul de fit out contribution de la traditionalul 150-200 euro pe metrul patrat la 300-450 euro pe metrul patrat, oferindu-le si mai multa flexibilitate. Diferenta de 150 de euro pe metrul patrat reprezinta materiale din categoria tavan casetat, distributia pe orizontala a tubulaturilor de introducere aer proaspat si extractie aer viciat, doze de pardoseala pentru electrice si date, echipamente tip ventiloconvectoare, corpurile de iluminat sau sistemul de detectie, altele decat cele obligatorii conform legislatiei in vigoare in amenajarea “cold shell”.

De altfel, si preturile multor materiale de constructie, care in vara anului trecut au atins un varf, fiind influentate de inflatia ridicata, intreruperile din lantul de aprovizionare din China in contextul pandemiei de Covid, razboiul din Ucraina, cu impact puternic si asupra disponibilitatii materialelor si a timpului de livrare, au inceput sa scada constant, si cu pana la 30%, iar consultantii Colliers subliniaza ca acum asistam la o echilibrare a preturilor, la valori similare anului 2020. Acest trend de scadere, inregistrat in ultimul an, este accentuat si de volumul scazut de dezvoltari office si rezidentiale, dar compensat partial de dezvoltarile de infrastructura si din sectorul industrial de logistica si distributie.

Oferind o solutie completa si actionand ca un punct de contact comun pentru toate partile implicate in procesul de mutare a clientului, serviciul Construction al Colliers se bazeaza pe doua linii de business - Project Management si Design & Build - care acopera intregul proces de relocare sau reamenajare a spatiului de birouri, cu obiectivul ca fiecare proiect sa fie finalizat cu satisfactia maxima a clientilor, la timp si in bugetul stabilit. Implicarea consultantilor Colliers Construction incepe de la fazele initiale de alegere a spatiului de birouri si continua prin coordonarea fazei de concept design si proiectare tehnica, planificare si bugetare, value-engineering pe toate specialitatile tehnice si supravegherea lucrarilor de constructii si instalatii, pana la predarea spatiului si relocarea propriu-zisa.

„Ne asumam intreaga responsabilitate pentru coordonarea procesului de proiectare si a lucrarilor de amenajare. Gestionam echipa de proiectare si toti consultantii si contractorii implicati inca de la faza de concept pana la autorizarea lucrarilor si mutarea clientilor in spatiul amenajat si mobilat. Controlam cu strictete evolutia lucrarilor in faza de constructie si monitorizam situatia financiara finala cu toti furnizorii in etapa post-constructie. In plus, asiguram comunicarea in timp util intre reprezentantii clientului, managerii de proiect ai proprietarului, managerii de santier, precum si responsabilii cu arhitectura si proiectarea M.E.P. Ne ocupam de procesele si procedurile mutarii pe baza cerintelor clientului si a standardelor corporative. Comunicarea si coordonarea cu toti furnizorii reprezinta o prioritate absoluta”, completeaza Oana Adjudeanu, Deputy Head Property Management & Construction Services in cadrul Colliers.

Dincolo de serviciile de constructii, Oana si Alex au o experienta vasta in domeniul serviciilor de gestionare a proprietatii si in operarea cladirilor de birouri, avand rol de management si consultanta in echipa care administreaza peste 600.000 de metri patrati de spatii de birouri, cu un total de aproximativ 400 de chiriasi, din care mai bine de 450.000 de metri patrati au fost preluati de la antreprenorul general incepand cu 2011.

„Avand toata aceasta experienta in administrare si operare de cladiri office, am fost mandatati de catre dezvoltatori de renume de pe piata pentru a oferi consultanta in ceea ce priveste proiectarea initiala a noilor lor proiecte din punct de vedere operational, cu scopul de a imbunatati eficienta si de a reduce costurile pe parcursul perioadei de functionare in acel spatiu. Astfel, consideram ca putem avea un impact semnificativ inca din faza initiala a unui proiect de fit-out office, cu efecte pe termen lung in operarea spatiului modernizat”, conchide Alexandru Atanasiu.