Piata terenurilor a ramas foarte activa in 2022, pastrand tendintele din anul anterior, care a marcat cele mai bune niveluri din 2007 incoace, dar a scazut cu aproximativ 45% in ceea ce priveste volumul tranzactiilor incheiate, pana la aproximativ 450 de milioane de euro, potrivit raportului anual publicat de Colliers. Multe contracte sunt in asteptare, finalizarea lor fiind influentata mai ales de anumite conditionari legate de procedurile de obtinere a documentatiilor de urbanism, care se acorda intr-un ritm foarte lent, in special la nivelul Bucurestiului, si, in unele cazuri, de evolutia economica, anumiti cumparatori asteptand sa vada cum face fata piata rezidentiala la o economie mai slaba si la dobanzi mai mari. Consultantii Colliers subliniaza, de asemenea, ca, in comparatie cu anii precedenti, un aspect interesant este ca in 2022 s-a inregistrat o crestere a numarului de terenuri scoase la licitatie, inclusiv a celor de dimensiuni mari.

In cea mai mare tranzactie a anului, One United a securizat un teren de 3,7 hectare in partea de nord a Bucurestiului (Bulevardul Poligrafiei) pentru aproximativ 60 de milioane de euro (valoare estimata raportata la o structura de tranzactie complexa). A urmat fosta fabrica de tutun din zona de centru-vest a Bucurestiului, vanduta la licitatie cu mai bine de 30 de milioane de euro catre SIF Banat-Crisana. Alte tranzactii importante au fost incheiate de mari jucatori in orase precum Galati, Timisoara si Cluj-Napoca.

„Primele 8-9 luni din 2022, cu o scurta perioada de pauza atunci cand a inceput razboiul, au fost foarte active si au continuat mai degraba evolutia puternica a pietei din 2021. De la inceputul toamnei, lucrurile s-au schimbat si multi cumparatori, in special cei care se concentreaza pe proiecte rezidentiale si de tip mixed-use, au schimbat destul de mult directia de actiune la nivel strategic. Acest lucru s-a tradus printr-o scadere a interesului pentru noile tranzactii, desi cele aflate in stadii destul de avansate au mers mai departe. In ceea ce priveste piata de birouri, investitorii n-ar fi pierdut nicio oportunitate, daca ar fi aparut vreuna. Dar astfel de terenuri sunt, de cele mai multe ori fara PUZ si niciun dezvoltator nu vrea sa ramana blocat pe termen lung. In plus, unii dintre ei au deja in portofoliu terenuri care ar permite dezvoltari viitoare, daca piata de inchiriere de birouri aduce o oportunitate”, explica Sinziana Oprea, Director Land Agency la Colliers Romania.

proximativ doua treimi din volumul total tranzactionat s-au realizat in Bucuresti, iar cea mai mare parte a tranzactiilor din Capitala (trei sferturi) a fost finalizata de catre dezvoltatori rezidentiali. Consultantii Colliers considera ca aceasta nu reprezinta o surpriza, avand in vedere vanzarile solide pe care sectorul le-a inregistrat in ultimii ani, numarul de apartamente pe cap de locuitor evidentiind in continuare faptul ca Bucurestiul ramane cu o oferta insuficienta in comparatie cu alte capitale din regiune, mai ales cu cele vest-europene.

„Cele mai active zone din Bucuresti in 2022 au fost cele de nord/centru-nord, adica subpiete cunoscute de catre investitori si care au adus rezultate bune pana in prezent, cum sunt Straulesti, Sisesti, Poligrafiei, Pipera, Fabrica de Glucoza/Barbu Vacarescu, dar si zona de centru-vest a Capitalei. De asemenea, estimam ca aproximativ 5% din volumul inregistrat in Bucuresti a provenit din tranzactii care au implicat viitoare scheme logistice de proximitate, de tip in-city logistics. Acestea sunt singurele tipuri de proiecte industriale pe care le-am inclus in cifra de afaceri totala, deoarece acest tip de dezvoltatori concureaza adesea cu alte categorii de investitori pentru terenuri in interiorul oraselor. Cererea pentru astfel de proiecte a aparut pe fondul cresterii puternice a comertului electronic din ultimii ani. Restul volumului aferent Bucurestiului a fost generat, in proportii aproape egale, de dezvoltatorii de retail si de birouri”, adauga Sinziana Oprea, Director Land Agency la Colliers Romania.

In ceea ce priveste preturile, anul trecut lucrurile au ramas mai mult sau mai putin neschimbate. Dupa declansarea razboiului, piata pur si simplu nu a parut sa aiba suficient elan pentru a continua sa inregistreze cresteri, deoarece cumparatorii au devenit mai prudenti pe fondul incertitudinilor continue (chiar daca s-au realizat totusi destul de multe tranzactii). Apoi, incepand din vara si continuand in toamna, ratele mai mari ale dobanzilor au inceput sa aiba efecte, actionand ca un argument si mai puternic pentru a incuraja cumparatorii sa ramana prudenti.

In afara Bucurestiului, cea mai mare parte a tranzactiilor incheiate provine de la dezvoltatorii de retail, cei mai activi fiind operatorii din domeniul alimentatiei, inclusiv discounterii, retailerii de bricolaj si de mobila. Au fost vizate atat orasele mari, cat si orasele mici/medii, cele din urma fiind preferate in special de dezvoltatorii de parcuri de retail, deoarece multe dintre acestea sunt deficitare din perspectiva schemelor moderne de retail.

Anul trecut, investitorii au fost mai interesati de restul tarii decat de Bucuresti, ceea ce inseamna ca, in viitor, este probabil ca orasele regionale sa aiba o pondere mult mai mare in volumul total al tranzactiilor incheiate. Consultantii Colliers considera ca acest lucru se datoreaza faptului ca Bucurestiul se confrunta cu incertitudini majore pe termen mediu in ceea ce priveste procesele de avizare a proiectelor imobiliare, astfel ca unii dezvoltatori mai degraba vor cauta alternative decat sa ramana blocati pentru mai multi ani intr-un precontract.

Oferta ramane la un nivel bun, in cea mai mare parte a tarii, atat in ceea ce priveste platformele/terenurile industriale de mari dimensiuni, cat si terenurile de dimensiuni medii care pot acomoda diferite tipuri de proiecte imobiliare. Intre timp, unii investitori cauta sa achizitioneze terenuri strategice, care isi pastreaza valoarea pe termen lung, indiferent de ceea ce se intampla cu economia pe termen scurt si care actioneaza, de asemenea, ca o garantie eficienta de protectie impotriva inflatiei.

O tendinta interesanta, potrivit directorului Colliers, este negocierea tot mai frecventa a diferitelor tipuri de asocieri, structuri de Joint Venture sau contracte care permit plata terenului in rate. Cu toate acestea, avand in vedere dificultatile de pe piata rezidentiala, exista unele ingrijorari pentru cei care cauta astfel de scheme de tranzactii. In ceea ce priveste Bucurestiul, exista inca o oferta de terenuri cu autorizatii de construire in vigoare (intr-o locatie buna, acestea ar putea ajunge la un pret cu 30-40% mai mare decat un teren similar fara autorizatie), dar cererea investitorilor s-a diminuat usor pe fondul incetinirii vanzarilor rezidentiale.

„Perspectivele pentru 2023 sunt mai incerte, deoarece multi investitori de pe piata au devenit din ce in ce mai prudenti, dar nu ne asteptam la scaderi semnificative ale preturilor. De asemenea, multi vanzatori par sa aiba o situatie financiara buna, ceea ce inseamna ca nu ar trebui sa fie presati sa vanda, dar daca situatia economica ramane problematica, acestia vor trebui sa isi ajusteze asteptarile de pret pentru a incheia o eventuala tranzactie. Altfel, in 2022 au fost demarate mai putine proiecte imobiliare decat in trecut, pe fondul cresterii costurilor de constructie. Impreuna cu faptul ca multi dezvoltatori au deja un stoc de terenuri la dispozitie, acest lucru va duce la o cerere mai mica pentru terenuri in perioada urmatoare, iar multi potentiali cumparatori ar putea deveni destul de oportunisti. In general, consideram ca acestea sunt semnele unei piete mature, care ofera o doza de optimism prudent la inceputul unui an 2023 care se anunta destul de interesant”, conchide Sinziana Oprea.