Pe parcursul unui 2022 tumultuos, marcat de instabilitate politica si economica la nivel global, piata imobiliara romaneasca a fost supusa unei serii de incercari, unele sectoare atingand noi performante, in timp ce altele s-au straduit sa se adapteze la schimbari care nu mai par sa fie temporare. Anul 2023 a inceput intr-o nota temperat-optimista, cu o abordare generala guvernata de prudenta si decizii de business bine gandite. Valul de concedieri din industria Tech, care a inceput la sfarsitul anului 2022 in SUA, incepe sa ajunga in Europa, dar amploarea ramificatiilor sale este inca necunoscuta. Prabusirile din sistemul bancar american, incidente aparent izolate pana acum, au declansat temeri ca unda de soc creata de colapsul bancilor americane ar putea afecta Europa. In plus, problemele recente ale unor banci europene au pus si mai multa presiune asupra investitorilor.

Contrar tuturor asteptarilor, 2022 a fost un an record pentru piata investitiilor imobiliare. Volumul total al investitiilor s-a ridicat la 1,26 miliarde de euro, cu un avans de 39% fata de anul precedent. Piata a inregistrat o crestere constanta pe parcursul primelor noua luni, care a fost stimulata si mai mult in al patrulea trimestru de cea mai mare tranzactie a anului: achizitionarea de catre Paval Holdings a portofoliului de birouri al CA Immo pentru 377 milioane EUR. Aceasta nu numai ca a dus ponderea investitiilor interne la aproape jumatate din totalul activitatii pentru 2022, dar a pozitionat compania romaneasca drept unul dintre principalii proprietari de birouri din tara.

Si sectorul de birouri si-a mentinut pozitia de prim beneficiar al investitiilor, tranzactiile cu active de birouri atingand o valoare de 812,7 milioane EUR in 2022. In ciuda provocarilor reprezentate de hibridizarea muncii de birou traditionale, investitorii din Romania au continuat sa favorizeze cladirile de birouri inaintea altor clase de active. Astfel, tranzactiile de retail au reprezentat mai putin de un sfert din totalul investitiilor, cu aproape 285 de milioane de euro, in timp ce investitiile industriale detin doar o pondere de 7% din total, cu aproximativ 90 de milioane de euro. In mod similar cu 2021, sectorul public a fost prezent pe piata de investitii cu trei achizitii de mici dimensiuni in Cluj-Napoca si Bucuresti.

Pentru primul trimestru din 2023, activitatea investitorilor si-a mentinut ritmul, cu un volum total de investitii de 149,6 milioane EUR, un avans de 73% fata de primul trimestru din 2022. Intr-o maniera oarecum necaracteristica, segmentul industrial a devansat cladirile de birouri in ceea ce priveste ponderea in totalul activitatii investitionale, cu 43,4% (65 milioane euro) fata de 30,6% (45,8 milioane euro), urmat de hoteluri (18,3 milioane euro), achizitii ale sectorului public (12 milioane euro) si retail (8,5 milioane euro).

Atat in 2022, cat si in T1 2023, Bucurestiul a inregistrat peste jumatate din investitii (888 m EUR, respectiv 74,8 m EUR). "Pe langa stabilitatea pietei si varietatea produselor, un alt motiv pentru care interesul investitorilor s-a indepartat de orasele regionale in ultimii ani este faptul ca blocajele in dezvoltare cauzate de pandemie au dus la un numar limitat de proprietati de calitate disponibile pentru vanzare. O serie de noi dezvoltari anuntate pe pietele regionale urmeaza sa fie initiate in 2023 si sa creeze oportunitati suplimentare de investitii in anii urmatori", spune Ilinca Timofte, Head of Research, Crosspoint Real Estate.

 

La finalul lunii martie 2023, stocul de birouri din Bucuresti era de 3,75 milioane de metri patrati, cu 123.000 mp in sapte cladiri de birouri livrate in 2022 si alti 42.000 mp in doua cladiri adaugati in primul

trimestru din 2023. Cu putin peste 67.000 mp care urmeaza sa fie livrati pentru restul anului 2023, pipeline-ul limitat pentru urmatoarele 24 de luni este, pe de o parte, o adaptare a pietei la scaderea cererii si, pe de alta parte, o consecinta a blocajelor planurilor urbanistice zonale. Oferta continua sa fie puternic corelata cu cererea, cele mai multe proiecte noi fiind localizate in zona central-vestica si in centrul orasului.

Dupa o crestere semnificativa a cererii in 2021, care a indicat o revenire rapida la volumele de dinaintea pandemiei, activitatea de inchiriere din 2022 a stagnat, cu volum al inchirierilor aproape identic cu cel inregistrat cu un an inainte, de putin peste 309.000 mp. Cu toate acestea, cererea a ramas puternica, cu cererea noua detinand o pondere de 62% in totalul inchirierilor. Desi exista un inventar semnificativ de spatii de birouri disponibile pentru subinchiriere in Bucuresti, doar un numar mic de companii au optat pentru aceasta alternativa, rezultand un total de 3.400 mp de spatii de birouri subinchiriate pe parcursul anului. Relocarile, care au reprezentat 24% din cererea totala, au continuat sa se orienteze catre cladiri de inalta calitate situate in zone usor accesibile.

Activitatea totala de inchiriere pe piata de birouri din Bucuresti in T1 2023 a inregistrat o scadere de 30% fata de anul anterior, pana la 45.419 mp, cu un grad de absorbtie net de aproximativ 25.000 mp, din care 74% reprezinta relocari. In plus, in primele trei luni nu s-au inregistrat pre-inchirieri, chiar si in conditiile unui pipeline limitat pentru perioada urmatoare.

"Adoptarea modului de lucru hibrid in 2020 si 2021 a fost determinata in principal de restrictiile impuse de pandemie. Cu toate acestea, faptul ca angajatii au continuat sa aleaga scheme alternative de lucru chiar si dupa ce restrictiile au fost ridicate in 2022, sugereaza ca este din ce in ce mai probabil ca aceasta abordare sa fie o solutie pe termen lung sau chiar permanenta. Ca urmare, cativa chiriasi

importanti, in principal din sectoarele tech si financiar, au optat pentru reducerea dimensiunii birourilor lor spre sfarsitul anului 2022 si inceputul anului 2023. In plus, companiile de dimensiuni medii isi subinchiriaza o parte din spatiile de birouri pe care le ocupa. Acesti factori pot contribui la o noua crestere a ratelor de neocupare, care se afla deja pe o tendinta de crestere", puncteaza Ilinca Timofte, Head of Research, Crosspoint Real Estate. In prezent, rata de neocupare a spatiilor vacante din Bucuresti ramane ridicata, la peste 11%.

Chiar daca companiile din domeniul tehnologiei au fost primele care au adoptat munca de acasa si munca hibrida, acestea si-au mentinut prima pozitie in topul celor mai active industrii pe piata inchirierilor de birouri, cu o pondere de 36% din totalul activitatii de inchiriere in 2022 si de 34% in T1 2023, urmate la distanta de sectorul Energie si Industrie, cu o pondere de 14% in 2022 si de 19% in T1 2023.

 

Pentru piata rezidentiala din Bucuresti, presiunea inflationista puternica din 2022 a fost cea mai evidenta. Inflatia a crescut constant pe tot parcursul anului, atingand un varf de 16,8% la sfarsitul lunii noiembrie, ceea ce a dus la o crestere a dobanzii de referinta la 7,57% pentru ROBOR 3M si de 5,6% pentru IRCC. In pofida promulgarii mult-asteptatei legi care prevede scaderea ratei TVA la 5% pentru locuintele cu o valoare de pana la 700.000 RON (aproximativ 140.000 EUR), cresterea preturilor nu a putut fi compensata in totalitate doar de aceasta schimbare pozitiva. Din nefericire, masura a fost de scurta durata, modificarile aduse legii reducand suma maxima pentru care se aplica cota de TVA de 5% la 600.000 RON, incepand cu 1 ianuarie 2023. In plus, cresterea costurilor cu materialelele de constructii a persistat, iar conflictul dintre Rusia si Ucraina a avut un impact si mai mare asupra lanturilor de aprovizionare. Comportamentul consumatorilor a fost, de asemenea, afectat de conflict, care a cauzat o atitudine pasiva, similara cu cea din primele luni ale pandemiei COVID-19. In plus, amanarea PUZ-urilor din Bucuresti a creat incertitudine in randul dezvoltatorilor si va duce la intarzieri in livrari in anii urmatori. Pentru 2023, in conditiile in care se asteapta ca rata inflatiei sa scada (proiectiile BNR o plaseaza la 7% in T4 2023), este de asteptat ca ratele mai mici ale dobanzilor sa revigoreze interesul cumparatorilor spre sfarsitul anului.

2022 a fost un an fara succes pentru programul "Noua Casa". Pentru prima data de la instituirea programului, bugetul de 1,5 miliarde de lei nu a fost cheltuit in totalitate, rata de absorbtie a fondurilor fiind de 90%. In plus, Banca Nationala a Romaniei recomanda o pauza in program pe termen mediu, din cauza riscului de credit substantial pe care il prezinta programul pentru bugetul de stat. In prezent, programul se va derula si in 2023, in aceleasi conditii si cu acelasi buget ca si in 2022.

Efectele numeroaselor provocari asupra sectorului rezidential din Bucuresti vor incepe sa fie mai clare in urmatoarele 24 de luni. Numarul total de autorizatii de construire eliberate in 2022 a fost cu 22% mai mic decat cu un an inainte. In ianuarie-februarie 2023, in zona Bucuresti-Ilfov au fost eliberate doar 459 de autorizatii de construire, cu 42% mai putine decat in primele doua luni din 2022. In prezent, numarul de unitati noi preconizate a fi livrate in 2023 este de aproximativ jumatate, comparativ cu livrarile efectuate in 2022. Conform INS, in 2022 au fost livrate 73.332 de locuinte noi la nivel national, dintre care 21.328 de unitati noi au fost livrate in Bucuresti si Ilfov, in scadere cu 3% fata de anul precedent.

La nivel de cerere, din fericire, incertitudinile legate de situatia geopolitica s-au estompat destul de repede, iar cererea si-a pastrat un nivel sanatos pe tot parcursul anului 2022. Cu toate acestea, cresterea s-a inregistrat, in principal, pe piata din Bucuresti, unde vanzarile au inregistrat un avans de 10,7% fata de anul precedent. La nivel national, vanzarile anuale au scazut cu 4,18%, toate marile piete regionale inregistrand scaderi, de la -3,42% in Brasov, la -8,76% in Timis si pana la -17,55% in Cluj.

In primul trimestru al acestui an, cererea pare sa fi ajuns totusi din urma provocarile stabilite pentru piata rezidentiala din Bucuresti pe parcursul anului 2022: in perioada ianuarie-martie a acestui an, in capitala au fost tranzactionate doar 10.146 de unitati, in scadere cu 21,6% fata de T1 2022. De altfel, scaderea a fost inregistrata si in restul Romaniei, unde vanzarile au coborat cu peste 24%. Mai mult, doar sase judete au inregistrat mici cresteri in numarul tranzactiilor cu apartamente in T1 2023, 11 judete inregistrand scaderi de peste 30% fata de anul anterior, printre care Cluj (-35,9%), Timis (-34,8%) si Ilfov (-34%). In 2022, pretul mediu al unitatilor rezidentiale noi din Bucuresti a avut un ritm anual de crestere de doar 7%, la 1.858 euro/mp net, in timp ce preturile unitatilor vechi au avansat cu doar 1%, la 1.579 euro/mp net.

Primul trimestru din 2023 a inregistrat o stagnare a preturilor pentru unitatile noi, care au atins nivelul 1.866 EUR/mp net la sfarsitul lunii martie, in timp ce preturile unitatilor vechi au scazut pana la aproximativ 1.500 EUR/mp net, partial ca urmare a presiunii adaugate de urmarile cutremurului din Turcia si Siria, care au intensificat ingrijorarile legate de siguranta cladirilor vechi din capitala. Cresterea costului vietii si ratele ridicate ale dobanzilor din 2022 au dus la o cerere mai mare decat in anii precedenti pentru inchirierea de apartamente. In consecinta, chiriile au crescut in medie cu 15% in 2022 comparativ cu anul precedent.

Avand in vedere circumstantele economice actuale, un numar tot mai mare de dezvoltatori iau in considerare trecerea la proiecte rezidentiale built-to-rent si sunt dispusi sa exploreze aceasta oportunitate in anii urmatori. In timp ce vanzarile de apartamente din Bucuresti pareau sa nu fie afectate de varfurile inflatiei si ale ratelor dobanzilor pe parcursul anului 2022, interesul cumparatorilor s-a estompat spre sfarsitul anului si a continuat sa scada si in primul trimestru din 2023, iar dezvoltatorii au inceput sa ia in considerare PRS (Private Rented Sector) ca "plan B" sau plasa de siguranta in cazul in care cererea de achizitii va scadea in viitor.

 

In ceea ce priveste segmentul industrial, cresterea a continuat sa fie puternica si in 2022. La sfarsitul lunii martie 2023, stocul industrial total a ajuns la 6,52 milioane mp, cu livrari noi de 560.000 mp in 2022 si 162.000 mp in T1 2023, din care aproape 60% au fost inregistrate in Bucuresti. Expansiunea pietei, determinata de pandemie, va persista si in 2023, cu un pipeline de peste 500.000 mp. Cel mai important, in anticiparea livrarii autostrazii A7 in 2024-2025, dezvoltatorii prospecteaza extinderea in Nord-Est, cea mai slab dezvoltata zona industriala a tarii, unde se asteapta livrari de aproximativ 100.000 mp in 2023.

Activitatea totala de inchiriere (excluzand contractele de inchiriere pe termen scurt) pe piata industriala a atins un nivel record de 939.560 mp in 2022, in crestere cu 48% fata de anul precedent, din care doar 17% au fost reinnoiri si renegocieri de contracte. Jumatate din cerere s-a concentrat in Bucuresti, in timp ce 30% din spatiile inchiriate au fost localizate in zona de sud/sud-est si 13% in vest/nord-vest.

In primul trimestru al acestui an, au fost inchiriati 147.600 mp de spatii industriale, ceea ce reprezinta o scadere a cererii cu 15% fata de aceeasi perioada a anului trecut. Chiriasii au favorizat pana acum pietele regionale fata de Bucuresti, care a inregistrat doar 43% din cerere in primele trei luni din 2023.

Scumpirea energiei si a materialelor de constructii a dus la o crestere a chiriilor pentru spatii industriale. In Bucuresti, nivelul chiriilor a urcat la 4 euro/mp, in timp ce in restul tarii chiriile au ajuns la o medie de 3,9 euro/mp. Avand in vedere caracterul nespeculativ al dezvoltarii spatiilor industriale din Romania, ratele de neocupare raman scazute, la 4,5%-5%, atat in Bucuresti, cat si la nivel national.

 

Piata terenurilor din Bucuresti a asistat la o reluare a apetitului din partea majoritatii jucatorilor de pe piata, in pofida incertitudinii legate de anularea/suspendarea planurilor urbanistice zonale si a razboiului din Ucraina, in afara de socul initial simtit imediat dupa conflagratie. Cu toate acestea, la nivel national, piata terenurilor a inregistrat o scadere a cererii in 2022, la fel ca si piata rezidentiala. Per total, numarul tranzactiilor cu terenuri a crescut cu 27,5% in Bucuresti, dar a scazut cu peste 15% in restul tarii comparativ cu 2021.

Contrar estimarilor initiale, investitorii nu s-au mutat in zonele limitrofe din Ilfov pentru a evita situatia incerta a autorizatiilor din Bucuresti. In schimb, fie au ales sa astepte ca situatia sa se clarifice, fie si-au continuat achizitiile atunci cand preturile terenurilor erau favorabile. Din acest motiv, activitatea pe piata terenurilor din Ilfov a fost relativ stagnanta in 2022, cu o usoara scadere de aproape 2% fata de anul precedent. Cu toate acestea, anularea planurilor urbanistice zonale a avut unele repercusiuni pe piata din capitala, dezvoltatorul spaniol Gran Via anuntandu-si iesirea din Romania si citand situatia actuala a planificarii in Bucuresti ca fiind cauza plecarii. Toate acestea par sa fie mai evidente dupa primele trei luni ale anului 2023, cand tranzactiile cu terenuri au inregistrat o scadere de 30% comparativ cu primul trimestru din 2022 in Bucuresti si de 44,6% in Ilfov.

Cele mai mari tranzactii cu terenuri din Bucuresti si Ilfov in 2022 au totalizat peste 200 m EUR. Similar cu 2020 si 2021, preturile terenurilor au continuat sa inregistreze o rata de crestere mai mare decat a celorlalte sectoare imobiliare si peste rata inflatiei. Pentru 2023, evolutia pietei terenurilor din Bucuresti depinde in mare masura de rezolvarea problemelor legate de blocarea PUZ-urilor. Avand in vedere cresterea rapida a pietei industriale din ultimii ani, principalii jucatori de pe piata industriala isi vor continua planurile de expansiune prin achizitii de terenuri, atat in Bucuresti/Ilfov, cat si la nivel national.