La finalul trimestrului al treilea din 2022, stocul de birouri moderne din Bucuresti a ajuns la 3,30 mil. mp, fiind livrate numai 5 proiecte de birouri in primele noua luni ale acestui an. Pana la sfarsitul anului in curs, se estimeaza ca doar un alt proiect va fi finalizat, ceea ce face ca 2022 sa devina un an record, cu cel mai mic numar de cladiri de birouri finalizate in ultimii cinci ani, potrivit CBRE Romania, liderul pietei de consultanta imobiliara.

Numarul limitat de livrari este consecinta unui mixt de factori, printre care contextul restrictiv al autorizatiilor, cresterea costurilor si efectele pandemiei in piata de constructii. In prezent, apetitul investitorilor de a cumpara si de a dezvolta este temperat in Bucuresti, unde autoritatile publice nu au reusit sa rezolve problemele legate de planul urbanistic zonal (PUZ) si blocajele de avizare legate de acesta. Chiar daca in prezent, intarzierile PUZ-ului abia se observa, pe termen mediu si lung efectele acestor restrictii, alaturi de cresterile de pret, vor avea un impact considerabil asupra viitoarelor dezvoltari pe toate segmentele.

"Sunt doua subiecte majore cu care piata de birouri din Bucuresti se confrunta in prezent: unul este numarul limitat de proiecte aflate in derulare pe termen scurt, iar celalalt este presiunea tot mai mare asupra chiriilor cauzata in principal de climatul economic. In plus, gradul general de ocupare a inceput sa creasca, iar tendinta ascendenta indica o disponibilitate mai redusa a spatiilor generoase de inchiriat. Proprietarii de cladiri de birouri care dispun de certificari de sustenabilitate au acum un atu la indemana, deoarece companiile includ in strategia lor componenta de ESG si aloca bugete consistente pentru bunastarea angajatilor lor la birou", spune Tudor Ionescu, Head of A&T Services Office la CBRE Romania.

Cu 31.500 mp, Sema Offices II Londra & Oslo, dezvoltate de River Development, este cel mai mare din cele cinci proiecte de birouri finalizate in Bucuresti in primele noua luni ale anului 2022. Cea de-a doua faza a AFI Tech Park (24.500 mp) este a doua si in top, urmata de cladirea Tandem (21.000 mp), dezvoltata de Forte, proiectul @Expo - Faza 1 (21.000 mp) dezvoltata de Atenor si H Tudor Arghezi (6.500 mp), dezvoltata de Hagag.

Pana la sfarsitul anului se va adauga stocului modern inca o cladire de birouri: a doua faza a proiectului ONE Cotroceni dezvoltata de ONE United cu un GLA de 34.500 mp este prevazuta pentru livrare, urmand a deveni cea mai importanta cladire de birouri pe care piata locala o absoarbe in acest an.

Prognoza pentru anul viitor este pozitiva: inca 94.000 mp in cinci cladiri, acum in diferite faze de constructie, vor majora stocul modern al Capitalei la 3,43 mil. mp.

Activitatea totala de inchiriere a insumat in trimestrul al treilea al anului curent 73.300 mp, cu 5% mai putin fata de acelasi trimestru al anului precedent. Companiile din sectorul Computers & Hi-Tech continua sa domine tranzactiile de inchiriere si sa isi mentina pozitia de lider, cu 40% din suprafata inchiriata.

In al treilea trimestru, chiria medie s-a mentinut la 19,00 EUR/mp/luna, in timp ce chiriile efective nete continua sa beneficieze de flexibilitatea proprietarilor atunci cand se negociaza termenele de inchiriere si pachetele de beneficii. Cu toate acestea, cel mai probabil, contextul economic va avea un impact asupra evolutiei chiriilor, deoarece proprietarii de birouri vor trebui sa ia masuri legate de cresterea inflatiei si a costurilor operationale, toate aceste aspecte coroborate cu numarul limitat de proiecte in derulare care urmeaza sa fie livrate pe termen scurt in Bucuresti.

 

In primele 9 luni ale anului 2022, volumul investitiilor in real-estate in Romania a fost de 654,2 mil. EUR, cu 16% mai mult fata de aceeasi perioada a anului precedent, dar cu 12% mai mic fata de aceeasi perioada a anului pre-pandemic 2019. Proprietatile situate in Bucuresti au atras 55% din volumul investitiilor, in timp ce 45% din acestea au fost alocate pentru proprietati situate in orasele regionale. Dimensiunea medie a tranzactiei se ridica la 27,2 mil. EUR, cu 26% mai mare comparativ cu media inregistrata pentru aceeasi perioada a anului precedent.

"Ne asteptam ca un numar consistent de tranzactii sa fie finalizate pana la sfarsitul anului, marcand cel mai semnificativ volum de investitii in Romania din ultimii zece ani. Cu toate acestea, percepem cu claritate un sentiment de incetinire a activitatii in prima jumatate a anului 2023, vizibil in mai ales in cazul acelor investitori care se indreapta catre linii secundare pentru a-si reevalua strategiile. Din primele discutii cu acesti investitori, reiese ca impactul asupra Romaniei va fi mai mic decat in Europa de Vest si in alte tari din regiune, deoarece randamentele nu s-au comprimat pana la niveluri nesustenabile. Exista, in consecinta, o asteptare ca interesul pentru achizitii sa revina intr-un timp relativ scurt.", spune Mihai Patrulescu (foto), Head of Investment Properties la CBRE Romania.

In ceea ce priveste segmentele, sectorul de birouri se plaseaza pe primul loc, cu 45% din volumul investitiilor, urmat de sectorul de retail cu 36% din total si segmentul industrial cu 11%.

Cu mai multe tranzactii majore aflate in proces de negociere la sfarsitul T3, dar estimate a fi semnate pana la sfarsitul anului, volumul anual de investitii este prognozat sa depaseasca pragul de 1,0 bln EUR, rezultand o valoare totala comparabila cu anii record, cum ar fi 2019 si, privind mai departe, 2014. In T3 2022, randamentele prime s-au mentinut la acelasi nivel fata de trimestrul precedent, retailul la 7,00%, biroul la 6,75%, iar cel industrial la 7,25%. Cu toate acestea, se resimte o presiune de contractie asupra randamentelor prime, care sunt de asteptat sa creasca pana la sfarsitul anului.