Dupa patru trimestre cu evolutie solida, activitatea din piata de birouri a incetinit in al treilea trimestru al acestui an. Cererea totala de spatii de birouri moderne de 68.800 de metri patrati a fost stabila fata de anul trecut si, de asemenea, fata de media ultimelor patru trimestre, dar cererea noua a fost de doar 22.200 de metri patrati, in scadere cu 39% comparativ cu aceeasi perioada a anului trecut, potrivit datelor Colliers. Chiar si asa, perspectivele pe termen scurt raman incurajatoare, iar consultantii Colliers estimeaza ca, in cazul birourilor de clasa A, rata de neocupare ar putea scadea pana la sfarsitul anului la o singura cifra. Acest lucru va inclina si mai mult balanta in favoarea unei piete a proprietarilor, desi tendinta ar putea fi contrabalansata partial, deoarece unele companii mari ar putea subinchiria o parte din spatiile de birouri sau ar putea sa-si reduca suprafata ocupata, in contextul muncii hibride.

In primele trei trimestre din 2022 au fost livrati aproximativ 100.000 de metri patrati de spatii de birouri moderne, AFI Tech Park (Faza 2, 25.000 mp) si proiectul de reamenajare H Tudor Arghezi 21 (7.000 mp) al Hagag Development Europe fiind cele mai noi proiecte adaugate stocului de birouri moderne din Bucuresti. De asemenea, pana la sfarsitul anului ar trebui sa se finalizeze si faza II din proiectele One Cotroceni Park al One United si Equilibrium, parcul de birouri dezvoltat de Skanska, ceea ce inseamna o suprafata suplimentara de aproximativ 50.000 de metri patrati de birouri noi si moderne, care va creste stocul Bucurestiului la aproape 3,36 milioane de metri patrati.

Pe sectoare, companiile din IT&C continua sa domine piata inchirierilor, reprezentand aproximativ 47% din cererea totala, urmate la mare distanta de serviciile profesionale si de afaceri, cu 27% din cererea totala, iar consultantii Colliers noteaza ca extinderea sau chiar intrarea pe piata din Romania a companiilor din zona high-tech este un aspect favorabil pentru perspectivele pe termen lung ale pietei de birouri.

„La prima vedere, declinul cererii raportat la anul trecut este nelinistitor, dar, in paralel, vedem ca exista inca destul de multa vigoare pe piata de leasing din Romania, cu mai multe contracte mari de inchiriere in diferite stadii de negociere. Iar lor probabil ca li se adauga si multe contracte de dimensiuni mici si medii. Problema este ca vremurile nesigure de acum impun o prudenta sporita, iar acest lucru se observa in toate aspectele pietei de birouri. Companiile pastreaza o abordare moderat pozitiva, dar aceasta se poate schimba intr-o secunda, daca s-ar schimba conditiile economice sau daca, sa zicem, razboiul din Ucraina ar lua o alta turnura. Altfel, trimestrul s-a remarcat prin cateva tranzactii, doar 3 dintre ele totalizand 30.000 de metri patrati, si anume relocarea birourilor SSC a BAT in One Cotroceni Park, reinnoirea contractului de inchiriere al Infineon Technology in Novo Park si reinnoirea contractului NXP Semiconductors in Campus 6, toate cele trei tranzactii fiind de dimensiuni aproximativ egale", explica Victor Cosconel, Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.

In ceea ce priveste rata de neocupare a spatiilor moderne de birouri, in conditiile in care in ultima vreme au fost livrate destul de multe cladiri, este posibil ca aceasta sa fi crescut usor fata de nivelul de la jumatatea anului, de aproximativ 15%, dar consultantii Colliers noteaza ca piata de birouri este destul de eterogena, iar gradul de ocupare in cladirile bune si cu legaturi solide la reteaua de infrastructura este deja de peste 90%. Acest lucru inseamna ca unii chiriasi au de facut o alegere mai dificila decat in urma cu cativa ani, in special daca vor sa fie pozitionati intr-o anumita zona a Bucurestiului sau daca doresc o anumita cladire. Aceasta situatie are mai degraba aspectul unei piete a proprietarilor in anumite parti ale orasului, ceea ce a dus la faptul ca proprietarii au putut negocia conditii mai avantajoase de inchiriere.

In perspectiva, consultantii Colliers pastreaza un optimism prudent, vestea buna fiind ca intentiile de angajare pe termen scurt pentru companiile de servicii din Romania raman la niveluri rezonabile, desi s-au mai temperat fata de faza initiala a revenirii post-pandemice. Faptul ca previziunile privind ocuparea fortei de munca se mentin la sau peste mediile istorice in multe sectoare sugereaza o piata a muncii in expansiune, dar acest factor nu poate fi de unul singur suficient pentru cresterea activitatii de inchiriere pe piata birourilor; mai degraba actioneaza ca un imbold in directia corecta. In acelasi timp, alti factori - cel mai notabil fiind pesimismul cu privire la evolutia economiei globale - actioneaza in directia opusa, iar cu cat acestia vor ramane mai mult timp de actualitate, cu atat vor cantari mai mult asupra perspectivelor de inchiriere de birouri, atrag atentia consultantii Colliers.

In linii mari, consultantii Colliers considera ca oferta insuficienta de birouri moderne din Bucuresti (raportat la alte piete mari de birouri din Europa) este un factor care confera rezistenta pe termen lung in fata evolutiilor negative si se asteapta ca stocul de birouri moderne sa inceapa sa creasca din nou in cativa ani. In consecinta, ar putea depasi 4 milioane de metri patrati pana la sfarsitul noului deceniu si chiar sa se apropie de pragul de 5 milioane de metri patrati, daca nu va exista alta criza (economica). Compania de consultanta afirma, de asemenea, piata de birouri din Bucuresti va creste si in calitate, nu doar cantitate, pe masura ce dezvoltatorii si chiriasii acorda o atentie sporita eficientei energetice si politicilor de mediu.

„Perspectivele pentru piata de birouri din Bucuresti raman marcate de incertitudini importante, dar inca exista argumente in favoarea unor surprize atat pozitive, cat si negative, in perioada urmatoare. Pe partea pozitiva, avem o piata a fortei de munca inca destul de restransa (ceea ce indica o expansiune a companiilor), o piata de birouri insuficient aprovizionata, care permite o mai buna absorbtie a spatiilor de birouri vacante, plus un context economic general inca stabil. In ceea ce priveste partea negativa, observam ca munca hibrida nu si-a pus inca pe deplin amprenta asupra pietei de profil (exista semnale ca destul de multe companii nu au luat inca nicio decizie in acest sens), contextul incert ar putea determina companiile sa amane orice investitii noi, la care se adauga si incetinirea economiilor dezvoltate, care ar trebui sa se resimta mai devreme sau mai tarziu si in Romania. In concluzie, vechiul proverb <<spera la ce e mai bun, dar pregateste-te pentru ce e mai rau>> se adevereste in contextul actual pentru economie in general si inclusiv pentru piata de birouri din Bucuresti", conchide Victor Cosconel.