La 1 august 2025 a intrat in vigoare majorarea cotei TVA pentru locuintele noi de la 9% la 21%, o schimbare fiscala cu efect direct asupra preturilor si strategiilor de vanzare din piata rezidentiala. Potrivit lui Valentin Neagu, Managing Director Crosspoint Real Estate, impactul va fi resimtit mai ales in segmentul mass-market, unde stocul de locuinte sub pragul de 120.000 euro era deja limitat. In schimb, segmentele mediu si premium, unde cota standard se aplica deja, vor fi afectate in principal de cresterea generala a costurilor de constructie.

"In marile orase, apartamentele cu TVA redus erau tot mai putine, iar in Bucuresti doar cateva zone consacrate pe segmentul mass-market mai aveau un inventar relevant. Diferenta de la 9% la 21% este prea mare pentru a fi absorbita integral de dezvoltatori fara afectarea marjelor. In prezent, cresterile de pret nu mai pot fi catalogate drept speculative, ci sunt dictate de realitatea costurilor, adica energie, utilitati si materiale de constructie mai scumpe", a explicat Valentin Neagu.

 

Modificarile fiscale intervin pe fondul unei cereri deja in scadere fata de anul trecut. Totusi, aceasta tendinta nu este rezultatul diminuarii cererii solvabile, ci al unei perioade de incertitudine generate de contextul economic si politic. In primele sapte luni din 2025, volumul tranzactiilor din Bucuresti a fost cu 6,8% mai mic fata de aceeasi perioada din 2024, o ajustare temporara care are sanse sa se estompeze in urmatoarele 6-12 luni, odata ce piata se va recalibra. Factorii care au contribuit la aceasta dinamica includ reducerea puterii de cumparare, inghetarea salariilor, accesul mai dificil la creditare si limitarea ofertei disponibile.

Efectul imediat al cresterii TVA-ului s-a vazut insa in iulie, cand cumparatorii s-au grabit sa incheie tranzactiile inainte de termenul la care a intrat in vigoare modificarea. Conform datelor ANCPI, vanzarile de apartamente au crescut cu 16,7% la nivel national fata de iulie 2024, cu un avans de 12,7% in zona metropolitana Bucuresti (+11,1% in capitala si +20,6% in Ilfov). Cresteri semnificative au fost inregistrate si in marile centre regionale: Cluj +20,2%, Iasi +27,3%, Timis +15,4%.

"Niciun alt an nu a consemnat un volum atat de ridicat al vanzarilor in luna iulie precum cel din 2025, depasind inclusiv valorile din anii-record 2021 si 2022", a subliniat Valention Neagu.

 

In privinta comportamentului cumparatorilor si chiriasilor, piata traverseaza o etapa de asteptare. Multi potentiali cumparatori amana decizia de achizitie nu din lipsa de resurse, ci din dorinta de a evalua mai bine impactul noilor conditii asupra preturilor si ofertelor. Aceasta prudenta este insotita de prelungirea contractelor de inchiriere, fenomen care ar putea inversa directia odata ce perceptia asupra stabilitatii economice se va imbunatati. "Multi vor prefera sa ramana in zona dorita, chiar daca asta inseamna o suprafata mai mica, insa vor fi mai atenti la raportul calitate-pret si la facilitatile incluse", a adaugat Valentin Neagu.

Pe piata chiriilor, cresterea estimata de peste 10% in Bucuresti si marile orase pana la finalul anului reflecta atat presiunea costurilor, cat si schimbarile in comportamentul consumatorilor. Aceasta evolutie este una controlata, iar in conditiile unei normalizari a contextului macroeconomic, ritmul de crestere ar putea deveni mai moderat dupa 2026, pe masura ce accesul la achizitie va redeveni mai facil. "Ca in fiecare an, in centrele universitare, chiriile cresc pana la 1 octombrie si apoi se stabilizeaza, insa diferenta in acest an vine din faptul ca un numar mai mare de chiriasi alege sa ramana pe termen mai lung", a precizat Valentin Neagu.

 

Piata secundara, a apartamentelor vechi, ar putea beneficia temporar de pe urma reorientarii unei parti din cerere, mai ales in zonele centrale unde oferta de locuinte noi este redusa. Acest efect, insa, este conjunctural si ar putea fi temperat odata ce piata primara se stabilizeaza si cumparatorii isi recapata increderea. "Aici exista potential pentru cresteri de pret pe termen scurt, dar pe masura ce incertitudinea se reduce, balanta se va reaseza", a explicat Valentin Neagu. 

Pe termen de 12 luni, Crosspoint nu anticipeaza o scadere abrupta a pietei rezidentiale, ci mai degraba o ajustare moderata. Oferta limitata si ritmul scazut al autorizarilor vor mentine cererea la un nivel relativ ridicat. "In primele sase luni din 2025, preturile locuintelor noi au crescut cu 10% fata de decembrie 2024, iar trendul este departe de a se inversa", a concluzionat Valentin Neagu.

In privinta investitiilor straine de pe segmentul comercial, volumul de 397 de milioane de euro consemnat in prima jumatate a anului, doar cu 5% sub S1 2024, confirma rezilienta pietei. Perioada de prudenta dintre noiembrie 2024 si mai 2025 a fost determinata mai degraba de instabilitatea politica decat de modificarile fiscale. "Odata cu clarificarea contextului intern si regional, activitatea investitionala are sanse sa revina pe o panta ascendenta, posibil depasind nivelurile din 2024 pana la final de an", a estimat Valentin Neagu.

***

Fondata in 2005, Crosspoint Real Estate ofera atat servicii de tranzactionare si consultanta pentru domeniul imobiliar, cat si solutii financiare necesare marilor investitori, pentru toate tipurile de proprietati: birouri, retail, industrial, terenuri, hoteluri si rezidential. Crosspoint Real Estate este asociatul international Savills in Romania, una dintre cele mai mari companii de real estate la nivel mondial, fondata in 1855 - cu venituri de 2,4 miliarde GBP generate in 2024.