Asociatia Est-Europeana de Prognoza pentru domeniul constructiilor (EECFA – Buildecon) a publicat recent o analiza ce vizeaza starea pietei constructiilor din Ucraina. Razboiul dureaza de mai bine de un an si jumatate, oamenii mor, orasele sunt bombardate, iar consecintele reale sunt greu de calculat, insa estimarile costurilor de reconstructie indica sume uriase. Piata constructiilor se confrunta cu cresterea costurilor, cu lipsa materialelor si a fortei de munca calificate. La data de 1 septembrie 2023, pagubele directe documentate ale infrastructurii ucrainene cauzate de invazia rusa la scara larga se ridicau la aproximativ 151,2 miliarde USD. 

Distrugerile de locuinte raman cea mai mare parte a pagubelor directe totale (55,9 miliarde USD). In total, aproximativ 167 200 de unitati rezidentiale individuale au fost distruse sau avariate (dintre care 147.800 de case particulare, 19.100 de blocuri de apartamente), in principal in regiunile Donetk, Kiev, Lugansk, Harkov, Nikolaev, Cernigov, Kherson si Zaporojie. Infrastructura si industria, precum si intreprinderile au ocupat locurile al doilea si al treilea in ceea ce priveste pierderile (36,6 miliarde USD, respectiva 11,4 miliarde USD). Pana in prezent, au fost avariate 18 aeroporturi si aerodromuri civile, cel putin 344 de poduri si mai mult de 25.000 km de autostrazi si drumuri publice de stat si locale. Si cel putin 426 de unitati de productie mari si mijlocii, private si de stat, au fost avariate sau distruse din cauza razboiului.

Cladirile din domeniul educatiei sunt, de asemenea, grav afectate (pagube de 10,1 miliarde USD). Numarul unitatilor de invatamant deteriorate si distruse depaseste deja 3.500 (peste 1.700 de unitati de invatamant secundar, circa 1.000 de unitati prescolare si 586 de institutii de invatamant superior). Cele mai multe cladiri distruse si avariate se afla in regiunile Donetk, Harkov, Kherson, Nikolaev, Zaporojie si Kiev. De asemenea, pierderile continua sa creasca in cazul cladirilor din domeniul sanatatii (2,9 miliarde USD). In total, este vorba despre 1.223 de institutii medicale au fost distruse sau avariate, inclusiv 384 de spitale si 352 de unitati ambulatorii.

Odata cu inceperea razboiului, aproape toti dezvoltatorii si-au suspendat lucrarile si multi dintre cei activi pe segmentele rezidential si comercial nu le-au reluat inca. Potrivit analistilor, din 90% dintre santierele care ar fi trebuit sa reia activitatea dupa 24 februarie 2022, doar 50% au facut acest lucru. In acelasi timp, abia o treime dintre antreprenori au ritmuri de constructie acceptabile. Costurile de constructie au crescut deja cu 37% de la inceputul anului 2023. Principalii factori care au stat la baza declinului constructiilor au fost pericolul fizic, fluctuatiile valutare si inflatia ridicata, care a redus masiv puterea de cumparare a ucrainenilor. Obstacole serioase au aparut si in plan logistica, iar din cauza suspendarii lucrarilor de constructie si a intreruperilor in aprovizionare, cererea de structuri metalice s-a prabusit. Iar dupa ce Rusia a distrus doi giganti metalurgici, Azovstal si MMKI (Uzina metalurgica din Mariupol), piata s-a confruntat cu o penurie de produse metalice laminate. Avarierea unor intreprinderi industriale s-a adaugat la lista de probleme, iar la sfarsitul anului 2022, piata structurilor metalice din Ucraina a suferit o contractie de 55%-65%. In octombrie-decembrie 2022, companiile din domeniu s-au confruntat cu o noua provocare, fiind nevoite sa se adapteze la programele de intrerupere a energiei electrice sau sa cumpere generatoare puternice, pentru a asigura o continuitatea operationala. Majoritatea dezvoltatorilor au considerat ca este mai practic sa suspende lucrarile. Cea mai grava problema insa, in multe regiuni, a fost reprezentata de atacurile masive cu rachete si artilerie. Toate cele mentionate anterior au determinat ca, in 2022, suprafata totala a locuintelor finalizate sa fie de 7,1 milioane de metri patrati, cu 38% mai putin decat in 2021 (11,4 milioane de metri patrati). Anul trecut, cea mai mare parte a locuintelor a fost data in folosinta in regiunile vestice, in principal din motive de securitate.

In prezent, piata se confrunta cu o scadere a cererii si o crestere a costurilor de constructie. Multe fabrici de materiale erau situate in est si majoritatea au fost distruse sau si-au suspendat activitatea, astfel incat productia interna s-a prabusit. Principalele coridoare logistice si porturi inca nu functioneaza, iar rutele alternative nu sunt in masura sa acopere in totalitate deficitul. Revenirea asteptata a accizei pe combustibil va duce la o sporite si mai accentuata a costurilor logistice.

De asemenea, Ucraina se confrunta cu un deficit de forta de munca calificata. Exista mai putini absolventi de calitate din universitatile ucrainene, iar studentii emigreaza masiv. Cei care studiaza in strainatate nu se grabesc sa se intoarca intr-o tara aflata in razboi. In plus, multi specialisti calificati s-au inrolat in fortele armate sau s-au recalificat, din cauza scaderii volumului constructiilor sau au plecat in strainatate.

Cand razboiul se va incheia, vor trebui construite si restaurate multe obiective. Ucraina a pierdut peste 170 de milioane de metri patrati de locuinte si este clar ca piata nu va putea face fata singura unor astfel de volume de recuperare. Nivelul cererii va depinde in mare masura de desfasurarea razboiului, de eliberarea preconizata a teritoriilor ucrainene, de volumul si consistenta asistentei financiare internationale (in principal pentru a acoperi cheltuielile uriase ale bugetului de stat) si de situatia economica generala. Odata ce reforma urbanistica va fi finalizata, afacerile de dezvoltare imobiliara, in primul rand in ceea ce priveste finantarea, s-ar putea schimba semnificativ. De asemenea, pe piata primara a locuintelor se poate produce o schimbare in favoarea calitatii, sigurantei, eficientei energetice si functionalitatii. Cand se va incheia razboiul, complexurile rezidentiale si apartamentele cu servicii in format ”live-work-play” pot deveni prioritare (construite conform noilor standarde ecologice, de economisire a energiei si functionale, beneficiind de un grad ridicat de siguranta). Pentru informatii suplimentare, click aici