Propunerea de Cod al Urbanismului, aprobata in sedinta de Guvern din 29 martie 2023, pare mai mult un melanj intre legile existente (legea 50/1991, legea 350/2001 si legea 10/1995) si normele metodologice de aplicare aferente, care nu rezolva niciuna dintre problemele actuale ci, din contra, genereaza si alte probleme si incertitudini. Din punctul de vedere al BREC – Bucharest Real-Estate Club – asociatie care reuneste cei mai mari dezvoltatori de real-estate de pe piata locala, un nou Cod al Urbanismului ar trebui sa imagineze un sistem complet nou, puternic si flexibil in care sa existe o colaborare naturala intre mediul public si mediul privat, si sa elimine reglementarile contradictorii si neclare, care promoveaza anumite principii necorelate evolutiei societatii din ultimele trei decenii.

Codul Urbanismului era asteptat de foarte multi profesionisti si practicieni ca o solutie pentru blocajul urbanistic existent in Bucuresti si pentru lamurirea problemelor aparute in practica si in justitie, in materia urbanismului si contenciosului administrativ. Cadrul juridic existent este format din legi invechite si desuete (legea autorizarii lucrarilor de constructii 50/1991 – 32 de ani, legea documentatiilor de urbanism 350/2001– 22 de ani, legea calitatii in constructii 10/1995 – 28 de ani). Fiind in vigoare pe perioade atat de indelungate, aceste acte normative au suferit dea lungul timpului numeroase modificari individuale, necorelate cu restul prevederilor legale relevante, ajungandu-se la neclaritati si contradictii legislative. Acestea au permis actualei administratii din Bucuresti sa interpreteze legea intr-un mod care nu a fost vreodata imaginat de legiuitor, si sa creeze un blocaj urbanistic fara precedent care a generat si va genera in continuare pierderi de miliarde de euro la bugetul de stat.

"Pentru predictibilitate urbanistica, consideram ca este imperativ necesar ca reglementarile in vigoare la data inceperii investitiei prin initierea procesului de autorizare, odata cu solicitarea emiterii certificatului de urbanism, sa fie mentinute pana la finalizarea investitiei", a declarat Despina Ponomarenco, presedintele BREC.

 

Din punctul de vedere al BREC, cel mai important principiu in materia urbanismului este principiul predictibilitatii. Orice proprietar privat si orice autoritate publica trebuie sa stie si sa inteleaga in mod clar si fara echivoc ce restrictii si ce reglementari sunt aplicabile pentru o anumita investitie imobiliara. In functie de aceasta informatie, privatul poate sa ia decizia de a achizitiona sau nu un teren cu o anumita reglementare urbanistica sau poate sa ia decizia de a incepe o investitie pe respectivul teren, intelegand inca de la inceput care este dezideratul edificabil incadrabil in limitele legii. In prezent, legislatia este neclara si se contrazice inca de la cele mai simple (dar si importante) aspecte.

• Spre exemplu, in prezent, legea 50/1991 prevede ca certificatul de urbanism reflecta reglementarile in vigoare la data solicitarii, in timp ce legea 350/2001 prevede ca certificatul de urbanism reflecta reglementarile in vigoare la data emiterii. Certificatul de urbanism este actul prin care autoritatea publica informeaza proprietarul despre limitele dreptului de a construi. Aceste limite, ca orice alte ingerinte in exercitarea dreptului de proprietate privata (garantat de Constitutie), trebuie sa fie foarte clare, usor identificabile si predictibile, atat pentru proprietar cat si pentru autoritatea competenta. Codul nu rezolva aceasta problema, autoritatile fiind nevoite sa interpreteze si sa aplice neunitar prevederile legale. "In opinia noastra, solutia corecta si care trebuie preluata in noul Cod este cea prevazuta in prezent de legea 50/1991: certificatul de urbanism sa reflecte reglementarile in vigoare la data solicitarii", au precizat reprezentantii BREC.

• In anul 2021, Inalta Curte de Casatie si Justitie a decis ca hotararile prin care se aproba Planuri Urbanistice Zonale sunt acte administrative cu caracter normativ. Inainte de aceasta calificare, tot Inalta Curte de Casatie si Justitie stabilea (intr-o speta cu specific fiscal) faptul ca anularea actelor administrative cu caracter normativ produce efecte si asupra actelor administrative cu caracter individual emise in baza lor, daca erau atacate in fata instantelor de judecata. Acesta este cel mai bun exemplu in care solutiile general aplicabile in materia dreptului/ contenciosului administrativ (fiscal) nu trebuie sa se aplice similar si in materia urbanismului.

"Codul trebuia sa reglementeze foarte clar faptul ca in materia dreptului urbanismului, anularea documentatiilor de urbanism nu produce efecte decat pentru viitor. Cu alte cuvinte, investitiile incepute in perioada in care documentatia de urbanism era in vigoare, vor avea aceeasi reglementare pana la finalizarea investitiei, iar autorizatiile de construire nu vor fi afectate de soarta documentatiilor de urbanism. In loc sa clarifice aceasta distinctie clara intre actele administrative cu caracter normativ din domeniul fiscal si cele din domeniul urbanismului, propunerea de cod nu face decat sa preia textual dispozitivul deciziei ICCJ. In Bucuresti, aceasta reglementare ar avea consecinte efectiv DEZASTRUOASE, atat timp cat Planul Urbanistic General al Bucurestiului este anulat in prima instanta (cu sanse foarte mari sa ramana anulat si in recurs), iar in lipsa unor PUZ-uri de Sector (care au fost anulate/ suspendate la initiativa lui Nicusor Dan) au fost emise mii de autorizatii de construire pe baza reglementarilor din Planul Urbanistic General. In cazul in care un ONG, spre exemplu, le-ar ataca in instanta (inclusiv cu actiuni rudimentare), anularea PUG-ului ar putea conduce la anularea tuturor acestor autorizatii de construire", au mai precizat reprezentantii BREC.

Specialistii amintesc, totodata, prevederile art. 1 din Protocolul 1 la Conventia Europeana a Drepturilor Omului, potrivit caruia "Orice persoana fizica sau juridica are dreptul la respectarea bunurilor sale si nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decat pentru cauza de utilitate publica si in conditiile prevazute de lege". De altfel, chiar CEDO a criticat instantele judecatoresti din Romania, pe motivul ca acestea nu au asigurat aplicarea corespunzatoare a acestui principiu, mentionand in cuprinsul Hotararii din cauza Tudor impotriva Romaniei, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei nr. 778 din 13 noiembrie 2009, urmatoarele: "lipsa unei coerente legislative si jurisprudenta contradictorie […] au creat un climat general de insecuritate juridica". 

"Aceasta insecuritate juridica este mentinuta prin contradictiile existente in prezent si constatate inclusiv in ceea ce priveste ambiguitatea si vulnerabilitatea actele administrative, conform celor descrise mai sus", subliniaza reprezentantii BREC.

 

Potrivit analizei BREC, prevederile noului Cod nu sunt in concordanta nici cu prevederile Legii nr. 24/2007 referitoare la spatiile verzi amenajate si nici cu jurisprudenta instantelor de judecata.

Legea nr. 24/2007 prevede foarte clar faptul ca spatiu verde amenajat inseamna investitie publica a autoritatii pe un teren proprietate publica si inventariere. Autoritatea publica este cea care are obligatia amenajarii, mentinerii si inventarierii spatiilor verzi amenajate. Trebuie inlaturata perceptia promovata in spatiul public, transformata in tema de campanie electorala, in ceea ce priveste protejarea spatiilor verzi iluzorii (care nu exista in fapt), dar care au fost "prevazute" in documentatiile de urbanism. Daca se doreste, pentru orice motiv, amenajarea unor spatii verzi pe terenuri proprietate privata, aceasta se poate realiza numai dupa parcurgerea procedurii exproprierii, mai precis dupa o justa si prealabila despagubire acordata proprietarului privat.

"Constatam ca intentia autoritatilor publice de a reglementa «spatii verzi», pe terenurile care fac obiectul unui drept de proprietate privata are rolul de a eluda indeplinirea obligatiilor stabilite in sarcina acestora, in ceea ce priveste asigurarea suprafetelor minime de spatii verzi, prevazute in beneficiul locuitorilor municipiilor, oraselor si comunelor. In acest sens, amintim faptul ca obligatiile mai sus amintite au fost stabilite, in mod expres, in sarcina autoritatilor publice locale si nu in sarcina persoanelor fizice, respectiv a persoanelor juridice de drept privat, acestia neputand fi obligati sa asigure furnizarea unor servicii publice de interes local. 

Constatam cu regret ca dispozitiile acestui Cod au fost redactate tocmai pentru a transmite raspunderi si obligatii din sarcina autoritatilor publice (precum obligatia de a asigura accesul liber si neingradit al locuitorilor la spatii verzi amenajate si de a crea noi astfel de spatii, in beneficiul cetatenilor), in sarcina persoanelor fizice si persoanelor juridice de drept privat", constata BREC.

Potrivit organizatiei, numai autoritatile publice locale pot asigura accesul liber si neingradit al locuitorilor la spatii verzi amenajate corespunzator (acest serviciu public neputand fi indeplinit, in conditii care sa asigure intrebuintarea unor astfel de imobile, in conditii de siguranta, de catre persoanele fizice sau persoane juridice de drept privat).

"In mod evident, unitatile administrativ teritoriale nu pot realiza investitii, finantate din fonduri publice, asupra unor imobile apartinand domeniului privat al persoanelor fizice si juridice de drept privat (terenuri care se pot degrada, din lipsa investitiilor si ca urmare a neefectuarii activitatilor de intretinere curenta), astfel incat singurii afectati de imposibilitatea de a beneficia de spatii verzi amenajate corespunzator vor fi locuitorii municipiilor, oraselor si comunelor.

Practic, un proprietar privat de teren constata ca pe terenul lui, proprietate privata, autoritatea publica a «reglementat» un spatiu verde, dar nu initiaza in niciun fel procedura de expropriere. Aceasta conduce direct catre o expropriere mascata, pentru ca reglementarile in vigoare ii interzic privatului sa-si exercite vocatia de a construi pe un teren care desi este «prevazut» ca spatiu verde, el nu este amenajat in fapt ca atare. In concluzie, spatiile verzi trebuie sa fie amenajate, mentinute si inventariate de autoritatile publice numai pe terenuri aflate in proprietatea publica", mai arata BREC.

 

In plus fata de problemele existente, pe care propunerea de Cod nu le rezolva, exista alte probleme noi pe care aprobarea Codului in forma propusa le va genera. Din septembrie 2020, sub conducerea actualei administratii, Consiliul General al Municipiului Bucuresti (CGMB) nu a mai aprobat niciun Plan Urbanistic Zonal. Mai mult, actuala administratie a distrus orice fel de reglementare urbanistica din capitala, suspendand in prima faza pe cale administrativa si apoi mare parte din PUZ-urile coordonatoare de Sector.

Conform BREC, acest lucru nu s-ar fi intamplat daca aprobarea PUZ-urilor a fi fost preluata de Consiliile Locale ale Sectoarelor. Aceasta ar fi putut fi o solutie pentru rezolvarea blocajului administrativ actual si, inlaturand puterea din mana unei singure persoane, ar putea fi si un remediu pentru aparitia unor situatii similare in viitor. 

In plus, prin stabilirea competentei de aprobarea a PUZ-urilor la nivelul Sectoarelor, s-ar da eficienta principiilor descentralizarii si autonomiei locale, prevazute deja de Codul Administrativ.

"In concluzie, consideram ca toate problemele noului Cod Urbanistic (inclusiv cele expuse in cele de mai sus) trebuie rezolvate in mod obligatoriu inainte de intrarea in vigoare a acestui act normativ, de importanta deosebita pentru societatea romaneasca si pentru mediul investitional din Romania. Amendamentele propuse in fata Parlamentului vor trebui discutate si dezbatute prin implicarea directa a profesionistilor si practicienilor, precum si a actorilor relevanti atat din mediul public, cat si, mai ales, din mediul privat", au conchis specialistii de la BREC.