Savills, una dintre cele mai importante firme internationale de consultanta care activeaza pe piata imobiliara, impreuna cu DLA Piper, companie de avocatura din Romania au lansat cel mai recent raport privind sectorul rezidential built-to-rent in Europa Centrala si de Est.

Conform studiului, PRS - Private Rented Sector, cel al proprietatilor rezidentiale construite in scopul de a fi inchiriate, in care locuintele sunt administrate direct de proprietar sau de o firma specializata de property management - devine o optiune tot mai atractiva pentru dezvoltatorii de proiecte rezidentiale din Romania.

Un concept extrem de popular in America de Nord si in Europa Occidentala, PRS a patruns treptat si in tarile din Europa de Est dupa caderea comunismului si deschiderea acestor piete. Un element distinctiv pentru statele est-europene este cel al proprietatii rezidentiale. Cetatenii fostelor tari comuniste sunt, in proportie de peste 90%, proprietari ai apartamentelor sau ai caselor in care locuiesc, Romania ocupand primul loc, cu o rata de detinere a locuintelor de 95.3% in 2021. In acest clasament Romania este urmata de Slovacia (92%), Ungaria (92%) si Croatia (91%).

Austria este liderul absolut in Europa Centrala si de Est in ceea ce priveste evolutia pietei dezvoltarilor built-to-rent, insa conceptul PRS a aparut in ultimii ani si in tarile vecine. Cehia si-a inceput calatoria pe piata PRS cu prima dezvoltare livrata in 2008, inainte de declansarea crizei financiare. Polonia a mai asteptat sapte ani pentru primul proiect institutional destinat inchirierii, in timp ce in Romania prima dezvoltare PRS a fost livrata in 2016. Desi este putin probabil ca in fostele tari din blocul comunist prezenta PRS sa ajunga la nivelul Europei Centrale si de Vest, schimbarile economice din ultima vreme, precum si o modificare in mentalitatea locuitorilor est-europeni, au creat o oportunitate pentru aceasta piata.

Chiar daca avem cel mai mare numar de proprietari raportat la numarul de locuinte, in Romania 45,1% dintre proprietatile rezidentiale sunt supraaglomerate, cu aproape 30% peste media europeana. Prin urmare, necesitatea construirii de noi locuinte este extrem de ridicata.

“Avand in vedere natura pietei de inchiriere din Romania, apartamentele detinute de persoane fizice sunt adesea situate in cladiri vechi si au o calitate substandard. In plus, chiriasii sunt de obicei vulnerabili la modificari bruste de pret fiind nevoiti, de multe ori, sa acopere costurile cu reparatiile, fapt ce ii expune la rezilieri anticipate in lipsa unui contract oficial. Astfel, proiectele PRS existente au avut succes pana acum in principal pentru ca ofera un standard de locuire superior, vin cu o gama larga de facilitati si garanteaza siguranta chiriasilor. O mare parte din cererea pentru astfel de locuinte vine din partea expatilor si a corporatiilor multinationale, insa in ultimii ani tot mai multi romani prefera aceasta alternativa, procesul facil de relocare si oferirea unui standard superior de trai fiind motivele principale pentru care PRS devine o alternativa ideala de locuit si in Romania.”, afirma Oana Popescu, Head of Residential, Crosspoint Real Estate.

Preferinta romanilor pentru achizitionarea unei locuinte, atribuita mai ales mentalitatii, are si considerente economice: scaderea dobanzilor din ultimii 10 ani a condus la situatia in care creditele ipotecare erau mai atractive decat chiriile. In 2021, in Bucuresti, creditele ipotecare lunare au fost, in medie, cu peste 10% mai ieftine decat chiria medie lunara. Cresterea inflatiei din 2022 a provocat si o crestere a ratelor dobanzilor, ceea ce a facut creditele ipotecare mai putin accesibile. In prezent, balanta pare sa se incline in favoarea chiriilor: raportul venit/ipoteca pe cap de locuitor pentru un apartament cu doua camere in Bucuresti este de 2,3 comparativ cu un raport venit/cost de inchiriere de 2,7.

”Piata imobiliara a avut o dinamica particulara in Romania ultimelor decenii, iar efectul il vedem azi, cand consemnam cea mai mare proportie de proprietari. Prin urmare, solutii rezidentiale precum built-to-rent au avut nevoie de timp si conditii favorabile pentru a fi adoptate la scara larga pe piata noastra, plus de un grad de maturitate a pietei care abia incepe a se manifesta. Vorbim si de o capacitate a jucatorilor din piata de a intelege si de a accepta astfel de solutii, in conditiile transformarilor din piata creditarii. Se resimte, insa, absenta unor jucatori institutionali, care sa confere o alta anvergura proiectelor noi din piata. Din perspectiva juridica, proiectele de tip built-to-rent presupun anumite provocari de care dezvoltatorii trebuie sa tina cont, plecand de la finantare si avizele necesare, pana la contracte de locatiune, administrare si mentenanta. Datorita amprentei globale, echipa DLA Piper are o experienta extinsa atat in proiecte locale, cat si acces la bunele practici ale colegilor din alte jurisdictii, asadar poate veni in intampinarea nevoilor pe care le au dezvoltatorii de proiecte built-to-rent cu solutii personalizate si adaptate realitatilor legislative din Romania.”, declara Elena Zoita - Associate, DLA Piper

Piata inchirierilor rezidentiale din Romania este momentan una destul de slab reglementata, majoritatea proprietarilor fiind persoane fizice care isi inchiriaza a doua locuinta. Conform datelor Eurostat, la nivel national, din cei 3,9% dintre romanii care locuiesc in case inchiriate, 2,6% ocupa locuinte sociale sau subventionate de stat. In lipsa unei legislatii cuprinzatoare in ceea ce priveste piata de inchiriere rezidentiala, care ar permite o imagine mai clara a dimensiunii acesteia, se estimeaza ca unitatile inchiriate au o pondere de aproximativ 15-20% din stocul total in cele doua mari orase romanesti, Bucuresti si Cluj-Napoca.

Piata PRS din Romania este in prezent la inceput de drum, cu mai putin de 1.000 de unitati livrate in Bucuresti si aproximativ 700 de unitati planificate sau in constructie. Cu toate acestea, avand in vedere circumstantele economice actuale, un numar tot mai mare de dezvoltatori iau in considerare trecerea catre PRS si sunt dispusi sa exploreze aceasta oportunitate in urmatorii ani.