Concluziile unui raport emis de asociatia de prognoza pentru constructii in Europa de Est (EECFA) arata ca piata rezidentiala din Romania consemneaza o dinamica deosebita, ceea ce pe multi analisti in determina sa faca o paralela cu situatia similara din 2008, care s-a finalizat prin tulburari de mare amploare ale echilibrului financiar al sectorului respectiv. Expertii organizatiei europene afirma ca orice instabilitate manifestata in acest domeniu de activitate are un potential distructiv major asupra intregii branse, fie si numai din motivul ca segmentul analizat are o pondere de peste o treime din totalul rezultatelor (conform datelor din 2016). Ingrijorarile sunt alimentate inclusiv de similitudinile in ceea ce priveste dinamica pietei de profil a anilor 2007 si 2017, care se adauga la rapoartele emise de banca centrala (BNR), Institutul National de Statistica (INS) si diversele agentii imobiliare, care confirma ratele de crestere anormal de mari ale preturilor de comercializare. O analiza obiectiva indica faptul ca oferta curenta pe piata respectiva include un amestec de proiecte de mari dimensiuni propuse de dezvoltatori cu scop declarat speculativ, obiective mai mici contractate de antreprenori si constructii realizate in regie proprie. Practic, 96% dintre romani locuiesc in imobile aflate in proprietate personala, iar in mediul rural se mentine traditia realizarii cladirilor direct de catre utilizatorii acestora, in cazurile date fenomenele macroeconomice neavand un impact direct. Cea mai importanta sursa de instabilitate este constituita de dezvoltarea speculativa din zonele urbane si metropolitane. In aceste situatii, marjele de profit sunt majorate de fenomenul de crestere a preturilor datorat cererii, ce depaseste cu mult oferta. Astfel, investitiile devin foarte atractive, in mod similar anului 2008, cand numarul constructiilor multifamiliale a fost de trei ori mai mare fata de 2007. Aceste asemanari cu situatia curenta ii ingrijoreaza pe unii analisti, care prevad un nou colaps. Alte surse obiective de stres sunt date de faptul ca o parte din cererea actuala a fost alimentata artificial, prin acordarea de subventii guvernamentale, din categoria programului „Prima Casa”, ceea ce a determinat o „umflare” peste masura a pietei ipotecare, incepand cu 2010. Exista intentii declarate de corectie treptata a acestui element perturbator al echilibrului pietei, iar prin „scumpirea” creditelor (cresterea dobanzilor, care constituie, in fapt, pretul acestor vehicule financiare) se va ajunge la  reducerea cererii de imobile cu destinatie rezidentiala. Aceasta ii va afecta mai ales pe dezvoltatorii ale caror proiecte sunt adaptate tipul respectiv de finantare si care, cel mai probabil, vor ajunge intr-o situatie de supraoferta (in momentul in care subventiile vor disparea sau vor scadea foarte mult, iar imprumuturile vor fi mai dificil de accesat).

 

Probabilitatea ca un astfel de scenariu sa se transpuna in practica este, in opinia expertilor EECFA, destul de redusa. In primul rand, cresterile de venituri generate de conjunctura economica favorabila (prognozate la 5% pe an, pana in 2021) vor avea capacitatea de a acoperi si, pe alocuri, chiar de a depasi majorarile de costuri aferente creditelor ipotecare. In al doilea rand, nivelurile precedente ale ratelor au fost foarte scazute in trecut, ca urmare a unui surplus masiv de bani in sistemul bancar. Spiritul prevazator excesiv, lipsa apetentei pentru risc, dezvoltarea unei psihologii de economisire, diminuarea increderii in capacitatea statului de a gestiona in mod eficient fondurile de pensii si de asigurari sociale au generat, impreuna, o scadere a cheltuielilor fara un fundament temeinic. Din acest punct de vedere, exista diferente nete intre 2007 si 2017, in prezent cuantumul mediu de economisire lunara (bani necheltuiti care raman in gospodarie) fiind dublu. In acelasi timp, depozitele bancare detinute de populatie au sporit de la 35 miliarde de lei la aproape 110 miliarde lei, in aceeasi perioada. Pentru piata constructiilor rezidentiale, toate cele mentionate anterior se traduc prin faptul ca, desi pe un fond de descurajare a cresterii preturilor prin folosirea unor parghii precum limitarea subventiilor si cresterea costurilor de creditare, populatia detine suficiente resurse financiare pentru a compensa aceste presiuni, iar, chiar daca nu ar fi luate in calcul economiile, compensarea ar fi posibila doar prin cresterea prognozata a veniturilor. Daca in 2007 si 2008 cresterea preturilor a surclasat in mod net evolutia salariilor, estimarile actuale (chiar provizorii) comunicate de INS arata ca in 2017 contravaloarea locuintelor se plaseaza la un nivel mai mic decat cel care era inregistrat in urma cu un deceniu, in vreme ce veniturile sunt aproape duble. In concluzie, riscul unei corectii majore a domeniului rezidential din Romania in 2018 si 2019 este minim piata de profil urmand sa fie stabila. Mai mult, specialistii EECFA observa inclusiv faptul ca banca centrala si guvernul au la dispozitie in prezent mult mai multe parghii de a aplica anumite corectii in caz de „supraincalzire”, decat detineau in 2008.