Numarul tranzactiilor de apartamente si case a inceput sa scada incepand cu primavara acestui an, pe fondul costurilor mari cu energia, scumpirii materialelor de constructii si a combustibililor, la care se adauga si cresterea costurilor asociate creditelor ipotecare, puncteaza consultantii Colliers. Concret, viteza de crestere a stocului de credite pentru locuinte a scazut simtitor in trimestrul al doilea, astfel ca dinamica anualizata a stocului de credite imobiliare se afla in crestere cu 10% la final de iulie, dupa ce la final de 2021 era de aproape 13%.

In Bucuresti, proprietarii s-au indatorat la banci pentru 50% dintre apartamentele tranzactionate in primele sase luni ale acestui an. La nivelul intregului an 2021, 60% dintre apartamente au fost cumparate cu credit, ceea ce inseamna ca in prezent nu doar ca sunt mai putine tranzactii care depind de finantare bancara, ci si ca o parte din cerere a devenit nebancabila si nu-si mai permite costul imprumutului pentru a cumpara locuinta dorita, subliniaza consultantii Colliers.

In restul tarii, 44% dintre tranzactii s-au facut cu credit in prima jumatate de an, procent in usoara scadere fata de nivelul de 45% inregistrat in tot anul 2021. Clujul este in top in ceea ce priveste scaderea numarului celor care contracteaza credite pentru a cumpara locuinte, 48% dintre tranzactiile imobiliare fiind incheiate cu bani imprumutati in prima jumatate a anului, fata de 53% anul trecut, urmat de Timisoara, cu 48% dintre imobile cumparate cu credit, fata de de 50% anul trecut.

„Scaderea accesibilitatii locuintelor devine tot mai evidenta, pe fondul scumpirilor fara precedent din acest ciclu economic. Indiciile recente din zona cererii sugereaza ca locuintele mai ieftine se bazeaza mai mult pe credit, pe cand cele mai scumpe, de lux, se vand, in mare parte, cu banii jos. Asta inseamna ca in fata cresterii dobanzilor cel mai mult va avea de suferit cererea pentru locuintele mai ieftine, unde un procent mai mare se cumparau cu credite ipotecare”, explica Gabriel Blanita, Associate Director Valuation & Advisory Services la Colliers Romania.

Modul de calcul al indicelui de referinta pentru creditele consumatorilor (IRCC) permite calculul exact pentru ultimul trimestru al acestui an, cand dobanda va ajunge la 4.06%, iar estimarile pentru primul trimestru al anului viitor plaseaza acest indicator in jurul valorii de 6%. Aceasta evolutie va impacta cererea de credite si implicit vanzarile de locuinte, accelerand trendul de echilibrare dintre cerere si oferta pe care am inceput sa il observam incepand cu al doilea trimestru al acestui an, precizeaza consultantii Colliers.

Peste 24.000 de unitati se afla acum in constructie in Bucuresti si in imprejurimi, circa 7.000 unitati in Iasi si peste 5.000 in Cluj Napoca. O tendinta noua pe piata este constructia de ansambluri rezidentiale destinate exclusiv inchirierii. Pe masura ce ecartul dintre rata si chirie se reduce, pe fondul cresterii preturilor pe piata si a inaspririi conditiilor de creditare, consultantii Colliers observa o cerere din ce in ce mai mare pentru chirii. Aceasta cerere a fost satisfacuta pana in prezent de mici investitori care achizitionau pachete de apartamente si le scoteau pe piata de inchiriere, dar acum incepe sa atraga si atentia jucatorilor mari.

„Pentru prima data din 2015 incoace, nivelul salariilor din Romania a crescut cu o rata atat sub cea a inflatiei, cat si sub cea a cresterii preturilor rezidentiale si ne asteptam ca in urmatorii doi ani, o perioada caracterizata de o inflatie ridicata si de o crestere a dobanzilor fata de minimele istorice din 2020, aceasta evolutie sa continue si sa avem locuinte mai putin accesibile din punct de vedere al pretului. Pusi in fata alegerii intre rata si chirie, cei care nu-si mai permit sa cumpere o locuinta pe credit fie vor amana decizia, fie se vor orienta spre zone mai ieftine sau se vor muta in chirie. De altfel, vedem din ce in ce mai multe zone unde pretul chiriei a ajuns considerabil mai mic decat rata lunara pentru aceeasi proprietate, iar acest rationament economic va fi din ce in ce mai important”, conchide Gabriel Blanita.