Piata imobiliara din Romania are suficiente resurse pentru a continua sa se dezvolte si in 2023. Acest lucru se datoreaza faptului ca o dinamica de 3-4% pentru economia locala este realizabila chiar si in contextul actual, in care conflictul din Ucraina si adevaratul impact al inaspririi politicii monetare din zona euro si SUA nu a fost inca resimtit pe deplin, previzioneaza consultantii Colliers. In timp ce anul de exceptie 2022 va fi probabil urmat de un an de reechilibrare pe segmentul investitiilor imobiliare din perspectiva activitatii, piata spatiilor logistice si industriale ramane unul dintre cele mai dinamice sectoare imobiliare. Cu toate acestea, consultantii Colliers atrag atentia ca 2023 ar putea fi dominat si de mult zgomot politic, avand in vedere alegerile prezidentiale, parlamentare, locale si europarlamentare din 2024, care ar putea opri sau incetini reformele semnificative de care economia romaneasca are nevoie pentru a ramane competitiva pe termen lung.

 

Desi exista loc pentru noi surprize negative, economia Romaniei pare sa fie pozitionata decent la inceputul anului 2023 si nu se intrevede nicio recesiune in clipa de fata. Avand in vedere ca numarul de angajati se afla la un nivel maxim de mai bine de doua decenii, iar companiile continua sa se extinda, cheltuielile de consum ar trebui sa ramana stabile, intrucat o piata a fortei de munca cu o oferta limitata ar trebui sa stimuleze cresterea salariilor. Ajuta si o majorare substantiala a salariului minim.

 

Pe masura ce sferele globale de influenta se remodeleaza, regiunea Europei Centrale si de Est a devenit una dintre cele mai importante la nivel global. Acest lucru ar trebui sa deschida posibilitatea unei cresteri puternice pe termen lung pentru Romania, care este membra a NATO si a UE, dar are si alte avantaje economice, cum ar fi decalajul mare dintre costurile fortei de munca si nivelul productiei pe cap de locuitor.

 

Politica va fi in centrul atentiei in acest an. Anul 2024 va fi destul de plin de evenimente pentru Romania, deoarece tara noastra va avea patru tipuri de alegeri diferite, iar consultantii Colliers se asteapta ca impulsul de a continua reformele semnificative, in special cele pe partea fiscala, sa scada, politicienii urmand sa incerce mai degraba sa ademeneasca alegatorii cu promisiuni si potentiale masuri populiste. Acest lucru este deosebit de relevant pe termen mediu, deoarece ajutorul financiar al UE post-pandemie este semnificativ, dar este conditionat de adoptarea anumitor reforme.

 

In timp ce European Green Deal din 2020 a accelerat adoptarea criteriilor ESG (environment, social, governance/criterii de mediu, sociale si de guvernanta), cresterea brusca a preturilor la energie, inregistrata in 2022, a adus un nou impuls. In consecinta, consultantii Colliers anticipeaza ca vom asista la o diferentiere si mai mare a chiriei/valorii cladirilor in functie de cat de ecologice/eficiente sunt aceste proprietati. Acest lucru ar trebui sa se aplice tuturor sectoarelor imobiliare, dar in special zonei de birouri si sectorului industrial.

Cu exceptia cazului in care perspectivele economice generale se deterioreaza semnificativ, cererea de spatii de birouri ar trebui sa ramana relativ decenta. In contextul unor livrari destul de reduse - doar 3 cladiri de birouri de dimensiuni mai considerabile sunt planificate pentru 2023 in Bucuresti, iar calendarul de livrari de asemenea proiecte pentru 2024 este in prezent gol -, la care se adauga o rata mica de neocupare pentru cladirile de birouri bune/moderne, am putea incepe sa vedem in 2023 semne concrete ale unei piete a proprietarilor, aspect care poate aduce si o crestere mai ampla a chiriilor. Pe de alta parte, exista chiriasi mari care nu au luat inca nicio decizie cu privire la spatiile de birouri, si in caz ca renunta la suprafete importante, ar putea atenua partial unele dintre problemele legate de oferta.

 

Reechilibrarea este cuvantul de ordine pentru piata de investitii imobiliare din Romania. Mai mult, calendarul limitat de livrari de noi birouri are o relevanta deosebita pentru scena investitionala, care s-a bazat pe astfel de proiecte. Astfel, in 2023 am putea asista la o injumatatire a volumului tranzactionat fata de cele peste 1,2 miliarde de euro din 2022. Perspectivele pe termen scurt par provocatoare, inclusiv daca luam in considerare ca ne aflam intr-o perioada de redescoperire a preturilor.

 

Piata industriala ramane in prim-plan. Cresterea consumului a ramas puternica in ultimii ani, datorita unei piete solide a fortei de munca, in timp ce retailerii si-au extins prezenta in intreaga tara. Acest lucru inseamna ca oferta de depozite moderne, deja destul de limitata, a ramas si mai mult in urma nivelului pe care l-ar sugera cererea potentiala pe termen lung, fara a lua in considerare activitatea sporita pe partea de productie. Altfel, costurile de constructie au facut ca extinderea retelelor de depozite sa fie o provocare fara o crestere reala a chiriei, care a inceput sa se simta din 2022, tendinta care va continua si in 2023.

 

Retailul clasic si cel online coexista. Anul trecut, romanii au revenit la obiceiuri mai vechi, inclusiv prin a-si face cumparaturile mai des in centre comerciale. Acest lucru a insemnat ca proprietarii deja incaseaza chirii procentuale din cifra de afaceri comparabile sau peste valorile dinaintea pandemiei, in ciuda faptului ca e-commerce-ul a ramas la niveluri mult mai ridicate decat in 2019. Pentru ca Romania are o ofera de retail in mare parte insuficienta in comparatie cu tarile din Europa de Vest, aceasta coexistenta dintre magazinele online si cele fizice va ramane in picioare. In rest, dezvoltatorii raman in mare masura concentrati pe orasele medii/ mici, unde deschid parcuri de retail, desi in 2023 se va inaugura la Craiova si unul dintre cele mai mari centre comerciale din ultimul deceniu, urmand ca in urmatorii cativa ani sa apara la orizont alte cateva mall-uri mari.

 

Doar in cazul in care conditiile economice vor deveni deosebit de dificile, consultantii Colliers se asteapta ca preturile rezidentiale din Romania sa scada posibil spre nivelurile din 2018 sau 2019. In rest, preturile raman mult mai aproape de valoarea lor corecta decat au fost in alti ani, in special in comparatie cu perioada 2007-2008. Intre timp, cererea ar putea, de asemenea, sa scada, deoarece incertitudinile mari si cresterea ratelor la creditele ipotecare fac din achizitia de apartamente o alternativa mai putin atractiva. Volumul de livrari ar trebui, de asemenea, sa se reduca si el putin, pe fondul costurilor de constructie mai mari, mai ales dupa anul 2022, care a fost probabil un maxim al ultimelor decenii in ceea ce priveste livrarile de apartamente.

 

Dupa cativa ani foarte buni urmeaza o perioada cu un calendar mai sarac de proiecte imobiliare, pe fondul unor costuri de constructie mai mari si avand in vedere incertitudinile semnificative. Astfel, dezvoltatorii vor deveni probabil din ce in ce mai prudenti in ceea ce priveste viitorul. Ca urmare, achizitiile de terenuri vor deveni mult mai oportuniste, ceea ce inseamna ca investitorii se vor concentra din ce in ce mai mult pe tranzactii care implica terenuri exceptionale sau pe cele cu un pret atractiv. In plus, problemele din Bucuresti legate de urbanism inseamna ca potentialii cumparatori vor prefera sa evite in continuare terenurile fara autorizatie pentru a nu ramane blocati pe termen lung. Toate acestea creeaza un context pentru unele presiuni de scadere pentru preturi, dar consultantii Colliers considera ca acest lucru nu se va aplica in cazul celor mai bune terenuri, intrucat acestea vor inregistra probabil in continuare o cerere sustinuta.