- Piata rezidentiala din Romania a fost puternic influentata de politica guvernamentala privind TVA-ul redus, care a limitat preturile apartamentelor pentru o lunga perioada. Totusi, in ultimii ani, aceasta limita a devenit tot mai greu de respectat, iar dezvoltatorii s-au vazut nevoiti sa se concentreze excesiv pe acest aspect, in detrimentul calitatii constructiilor si al altor factori importanti, precum zona sau infrastructura.

Din 2021-2022, apartamentele cu trei camere au inceput sa nu mai fie eligibile pentru TVA redus, iar in 2023 acest trend s-a extins si la apartamentele cu doua camere. In 2024, acest fenomen s-a confirmat pe deplin, iar preturile apartamentelor au crescut semnificativ. Aceasta majorare a fost determinata de inflatie, de cresterea salariilor medii si de stagnarea ajustarii pragului de TVA. Totusi, un efect pozitiv al acestor schimbari este ca interesul cumparatorilor s-a mutat catre calitatea locuirii, infrastructura si facilitati, nu doar pe pretul de achizitie. Preturile apartamentelor incep sa se apropie de nivelurile din 2006-2007, in conditiile in care veniturile actuale sunt de aproape doua ori mai mari fata de acea perioada. Aceasta indica o tendinta accentuata de crestere a preturilor locuintelor, care va continua cel putin in urmatorii doi ani, tendinta sustinuta de revenirea atentiei cumparatorilor asupra calitatii produsului rezidential, care trebuie sa raspunda mai bine nevoilor acestora.

 

Stellaris, Ghencea 

 

In ceea ce priveste cererea, Bucurestiul continua sa aiba o nevoie mare de locuinte atat pentru ca exista un flux continuu de noi locuitori, cat si prin prisma necesitatii de imbunatatire a conditiilor de trai in fondul construit existent. Capitala atrage rezidenti din zonele limitrofe si mai extinse, fiind un centru universitar si de business important, dar si o poarta de acces catre alte oportunitati internationale. In plus, necesitatea modernizarii cladirilor vechi este o provocare serioasa, mai ales in contextul riscurilor seismice, al schimbarilor climatice si al poluarii fonice ridicate. Aceasta nevoie de locuire va fi satisfacuta fie prin achizitii, fie prin inchiriere, insa in prezent, piata rezidentiala nu poate inca sa acopere integral aceasta cerere. Astfel, trendul ascendent al preturilor va continua, iar dezvoltatorii vor trebui sa raspunda cu produse rezidentiale mai bine adaptate cerintelor pietei.

 

- Daca analizam situatia pietei imobiliare doar in raport cu 2024, am putea spune ca 2025 va fi un an dificil. Totusi, daca facem o comparatie cu 2006, un an de varf pentru segmentul rezidential, nivelul de fiscalizare si impozitare este similar, ceea ce inseamna ca aceste provocari nu sunt fara precedent, iar efectul lor poate fi gestionat eficient. Impactul acestor masuri va determina disparitia unor jucatori mai slabi de pe piata, ceea ce va duce la consolidarea sectorului imobiliar si la o crestere a calitatii produselor livrate. Desi unele afaceri vor fi afectate, pe termen lung piata va deveni mai stabila si mai bine reglementata.

 

- Ne concentram pe doua directii, si anume evitarea scumpirilor oportuniste, adica acele cresteri de pret care nu sunt justificate de factori obiectivi, si cresterea calitatii produselor. Preferam sa ne asumam scumpiri care vin din imbunatatirea calitatii constructiilor, eficienta energetica si durabilitate, astfel incat clientii sa perceapa valoarea reala a investitiei lor. Scumpirile din sector trebuie privite nu doar ca o problema, ci si ca o revenire la o piata mai echilibrata, in care raportul dintre pret si calitate devine mai clar. Pe termen lung, acest lucru va aduce beneficii atat dezvoltatorilor, cat si cumparatorilor si autoritatilor locale.

 

Vivenda - interior 

 

- In 2024 am reusit sa ne atingem obiectivele stabilite pentru proiectele Stellaris si Vivenda. Am obtinut receptia pentru cele 129 de apartamente din prima cladire a primei faze a Stellaris, proiectul pe care-l dezvoltam langa stadionul Steaua din Bucuresti si am inceput livrarea locuintelor catre clienti. In aprilie 2024, am demarat lucrarile de constructie pentru a doua cladire din proiect. In Vivenda, proiectul nostru din zona Titan - I.O.R., am demarat lucrarile la blocul D, care va cuprinde 400 de apartamente, cu termen de finalizare 2026. Provocarile raman legate de cresterea costurilor de constructie, problemele de finantare si adaptarea la noile reglementari fiscale, insa ne concentram pe mentinerea unui echilibru intre costuri si calitatea produselor livrate, astfel incat sa oferim locuinte moderne si eficiente energetic, care sa raspunda nevoilor actuale ale pietei.

 

- Hercesa Romania continua sa se dezvolte pe mai multe directii, avand in desfasurare atat proiecte rezidentiale consacrate, cat si noi initiative menite sa diversifice portofoliul companiei. Vom continua lucrarile la al doilea bloc din proiectul Stellaris si la cladirea D din Vivenda, adica peste 500 de apartamente in constructie. Proiectul Stellaris este un pilon important al strategiei noastre de dezvoltare. Avem in vedere consolidarea acestuia prin livrarea etapizata a unitatilor locative si integrarea unor solutii tehnologice avansate de eficienta energetica si durabilitate. Aceste solutii au fost implementate deja de mai mult timp ca optiuni pentru clienti, insa, incepand cu 2025, ele nu vor mai fi disponibile doar la cerere, ci vor deveni parte din standardul de locuire in anumite proiecte selectate. Aceasta schimbare vine in urma unei perioade de promovare, informare si testare a cerintelor pietei, in colaborare cu furnizorii. Observam un interes tot mai mare pentru tehnologii eficiente energetic, ceea ce ne permite sa le integram in proiectele noastre la un nivel mai larg. Anul trecut, am achizitionat un teren in proximitatea Vivenda, unde pregatim un nou concept rezidential. Acesta va avea caracteristici distincte fata de Vivenda, reflectand noile tendinte din domeniul imobiliar, precum cresterea eficientei energetice, integrarea solutiilor de smart home si optimizarea spatiilor comune.

 

 

Proiectul se afla in faza de planificare, urmand sa fie definitivata structura sa exacta, care va include apartamente optimizate pentru eficienta energetica, zone verzi extinse si facilitati moderne pentru rezidenti. In paralel, analizam posibilitatea de a intra pe piata locuintelor individuale, un segment din ce in ce mai cautat, mai ales in zonele limitrofe Bucurestiului. In acest sens, exploram noi terenuri care sa permita dezvoltarea unor ansambluri de vile moderne, eficiente energetic si adaptate cerintelor actuale de confort si durabilitate. Pe langa segmentul rezidential, ne uitam cu atentie si la oportunitati in domeniul infrastructurii si logisticii. Cresterea cererii pentru spatii logistice moderne si necesitatea dezvoltarii infrastructurii urbane sunt factori care ne determina sa luam in considerare astfel de investitii pe termen mediu si lung.

 

- Definirea termenilor "mediu" si "lung" in contextul pietei imobiliare din Romania este o provocare, avand in vedere ca aceasta piata este inca tanara, in comparatie cu altele din Uniunea Europeana. Hercesa Romania a implinit, in 2024, 20 de ani de activitate, ceea ce ne plaseaza printre cei mai vechi dezvoltatori din tara. Experienta acumulata ne permite sa conturam obiective clare pentru urmatorii ani, desi dinamica pietei impune o abordare flexibila. Pentru urmatorii cinci ani, ne propunem sa finalizam ultimele apartamente din proiectul Vivenda Residencias, sa consolidam dezvoltarea ansamblului Stellaris si sa continuam achizitiile de terenuri pentru viitoare proiecte. Ne concentram pe zone strategice, precum proximitatea Vivenda, Sectorul 6 si, posibil, zonele limitrofe ale Bucurestiului. Pe un orizont de 10-15 ani, ne dorim sa ne mentinem si sa ne extindem activitatea in Romania, cu un accent deosebit pe segmentul dezvoltarilor rezidentiale. In acelasi timp, analizam si oportunitatile din domenii conexe, cum ar fi reabilitarea cladirilor istorice, dezvoltarile hoteliere si proiectele de case. Aceste initiative sunt in evaluare, iar deciziile privind implementarea lor vor fi luate in functie de conditiile pietei si de momentul oportun. Avem deja o experienta extinsa in astfel de proiecte in Spania, ceea ce ne ofera un avantaj competitiv. Cu toate acestea, orice noua directie de dezvoltare trebuie abordata cu precautie, pentru a asigura o integrare coerenta pe piata locala si un volum optim al investitiilor.