Marius Barbu

Functia/Firma: Group Asset Director, NEPI Rockcastle;

Experiență profesională: peste 20 de ani în domeniul dezvoltării de proiecte și gestionării de active pe piața de retail.

 

 

- Piața de dezvoltare imobiliară traversează o perioadă complexă, marcată de transformări profunde care generează atât provocări, cât și oportunități relevante pentru investitori și dezvoltatori. Pe termen scurt, una dintre principalele provocări este menținerea echilibrului între costurile ridicate de construcție, alimentate de inflație și instabilitatea lanțurilor de aprovizionare, și nevoia de a păstra proiectele atractive pentru chiriași și consumatori. În același timp, se remarcă o presiune constantă asupra randamentelor, ceea ce impune o gestionare extrem de eficientă a portofoliilor. Totuși, în același interval de timp, observăm o cerere sporită pentru spații de retail moderne și sustenabile, în special în piețele din Europa Centrală și de Est, unde gradul comerțului online rămâne relativ scăzut. Acest context creează oportunități pentru proiecte ancorate în nevoile comunităților locale - centre comerciale care oferă nu doar opțiuni de cumpărături, ci și funcțiuni sociale, culturale și de petrecere a timpului liber. Practic, putem spune că prin toate funcționalitățile și activitățile pe care oamenii le pot avea în prezent într-un mall, acesta a devenit o extensie a casei, dar și o modalitate de a te conecta la viața orașului.
Pe termen mediu, oportunitatea majoră este reprezentată de extinderea și repoziționarea centrelor comerciale existente, în direcția unui mix funcțional mai divers, iar pe termen lung, una dintre provocări va fi adaptarea continuă la standardele de sustenabilitate impuse de politicile europene, precum și la așteptările consumatorilor.

 

 

 

 

Functia/Firma: CEO, NEPI Rockcastle;

Experienta profesionala: peste 30 de ani in sectorul de retail, real estate comercial, leasing si administrarea activelor.

 

 

- Venim dupa o perioada foarte dificila pentru piata de real estate. In ultimii doi ani, pandemia a afectat toate pietele noastre din Europa Centrala si de Est, dar am trecut peste aceasta perioada cu bine, cu totii. Noi suntem in continuare pe piata, nu au fost insolvente majore nici in randul partenerilor nostri, iar acest lucru confirma rezilienta portofoliului nostru. De la finalul lunii februarie, cand au fost ridicate restrictiile, am vazut o revenire solida a vanzarilor in magazine, iar cifrele confirma acest lucru. In primul trimestru al acestui an, retailerii parteneri au inregistrat cresteri medii de peste 50% ale cifrelor de afaceri comparativ cu aceeasi perioada din 2021 si vestea cu adevarat buna este ca s-au depasit cifrele din primele trei luni din 2019, ceea ce indica o revenire la nivelul de dinaintea pandemiei. Evolutia foarte buna a continuat si in lunile aprilie si mai, iar Romania este piata cu cea mai dinamica evolutie. Din pacate insa, acum avem impresia ca am iesit din pandemie si ca am intrat intr-o noua criza. Cu totii ne amintim ce s-a intamplat pe 24 februarie 2022, cu invazia Rusiei in Ucraina, ceea ce a fost un soc pentru toata lumea, care nu se astepta ca un astfel de eveniment sa mai aiba loc in Europa, la un asemenea nivel. Dar aceasta este realitatea si vedem cu totii ce impact are razboiul asupra vecinilor nostri. As spune ca, din fericire pentru noi, impactul conflictului asupra afacerilor noastre, cel putin pana in acest moment, este minim. Nu avem in portofoliul nostru active nici in Ucraina, nici in Rusia. Retailerii cu care lucram in aceste tari au fost nevoiti sa-si inchida magazinele, dar, in acelasi timp, sunt interesati sa deschida alte centre in celelalte tari din regiune. Din pacate, foarte multi ucraineni si-au parasit tara. Noi avem operatiuni in 9 tari din Europa Centrala si de Est si patru dintre acestea au granita cu Ucraina. Si am vazut, evident, cat de uimitori au fost oamenii, in special polonezii, in ajutorul oferit refugiatilor. Cred ca sunt 3,2 milioane de ucraineni care au intrat in Polonia in ultimele luni si este uimitor cum au reusit sa absoarba toata aceasta masa de oameni intr-un timp atat de scurt. Vedem acest lucru si in businessul nostru, deoarece refugiatii au plecat doar cu cateva pungi de plastic. Si in Romania, am avut 1,2 milioane de refugiati, ceea ce nu este putin. Nu pot spune cat va dura aceasta situatie, dar nu credem ca va avea un impact direct asupra grupului nostru. Impactul poate fi observat, insa, la o scara mai larga, in special in inflatie si in costurile cu energia. In acest moment, suntem destul de increzatori in piata, in ciuda riscurilor actuale, dar intotdeauna in business sunt si riscuri.

- In acest moment avem un buget de peste 600 de milioane de euro pentru proiecte care sunt in constructie sau in etape finale de autorizare si la care vor incepe lucrarile in curand. In principiu, nu avem in plan noi proiecte fata de cele anuntate deja. In Craiova exista retail, dar credem ca orasul cu 300.000 de locuitori este subdezvoltat pe piata de retail si este loc pentru investitii. Am demarat, in acest an, constructia centrului comercial Promenada Craiova, si suntem in grafic cu lucrarile. Proiectul are o valoare de 125 milioane de euro si noua unitate va avea o suprafata desfasurata de 52.300 mp. In Galati suntem dominanti, dar este loc de crestere. Am achizitionat un teren de 17 hectare in partea opusa a orasului fata de centrul comercial pe care il detinem acolo, mai aproape de port, si suntem in etapa in care obtinem permisele pentru a incepe constructia, speram in cursul anului viitor. Va fi tot un proiect de retail, cu o suprafata de circa 33.000 mp, deoarece avem un raspuns foarte bun al pietei locale la produsele noastre. In Bucuresti continuam extinderea Promenada Mall cu circa 60.000 mp de spatii de birouri si retail. Pe santier au loc sapaturile pentru realizarea fundatiei, a parcarii, care va avea 7 niveluri subterane. Inca nu stim cum vor arata birourile, suntem flexibili si ne vom adapta situatiei pe care o vom gasi pe piata dupa aproximativ doi ani, in care vom decide cum va arata extinderea. Mai avem un proiect in Plovdiv, al doilea oras ca dimensiune in Bulgaria, unde am achizitionat deja un teren si unde vom construi un centru comercial de 55.000 mp. Avem, asadar, un pipeline incarcat, in acest moment.

- NEPI Rockcastle nu are ca obiectiv sa devina un jucator relevant pe piata dezvoltarilor rezidentiale din Romania, si nici din alta tara. Ne concentram pe terenuri disponibile in apropierea centrelor noastre de retail, cum este si cel de la Vulcan, unde acum construim primul nostru ansamblu de locuinte. Vedem rezidentialul ca un mijloc de a creste valoarea portofoliului de retail si acest lucru da rezultate. Avem in portofoliu mai multe terenuri in apropierea centrelor comerciale unde am mai putea realiza astfel de dezvoltari. De pilda, in Craiova avem un lot in apropierea viitorului Promenada, unde avem in plan sa construim locuinte. In principiu, rezidentialul va fi numai o parte a businessului nostru, dar dominant va ramane, in continuare, retailul. Dar daca vom putea sa dezvoltam proiecte mixed-use, prin care sa crestem valoarea ambelor tipuri de proprietati impreuna, o vom face.

- In acest moment, nu suntem foarte afectati de cresterile de preturi de pe piata materialelor de constructii, deoarece ne-am securizat contractorii si produsele inca de anul trecut. Nu am fost nevoiti sa renegociem contracte si ne-am asigurat din timp, prin plati anticipate catre constructori, ca acestia vor avea materiale de constructii pentru realizarea proiectelor noastre. La randul nostru, nu am crescut chiriile, dar de la finalul acestui an avem un acord in toate contractele ca aceste chirii sa fie indexate cu inflatia.

- Strategia noastra este bazata pe 3 piloni. Primul este sa investim in cele 56 de active pe care le detinem. Trebuie sa mentinem competitive toate activele pe care le avem, sa investim continuu in ele. Si avem o echipa puternica cu idei foarte bune despre cum sa facem acest lucru. Al doilea pilon este portofoliul de proiecte in dezvoltare, investitii de 600 de milioane de euro care sunt in constructie sau in etape finale de autorizare si la care vor incepe lucrarile in curand. Al treilea pilon este legat de un nivel de lichiditati optim la nivelul grupului, ceea ce ne permite sa cumparam proprietati, inclusiv in Romania, daca ni se pare oportun.

(articol aparut in revista Agenda Constructiilor, editia August 2022)