Sectorul constructiilor din Romania a atins niveluri record in 2023 si 2024, sustinut de o cerere privata puternica pentru anumite segmente imobiliare si de o crestere semnificativa a investitiilor publice, de la proiecte majore de infrastructura pana la spitale, finantate prin fonduri nationale si europene. Pe termen mediu, insa, viitoarele modificari ale regimului fiscal pentru muncitorii din constructii, alaturi de ajustarile fiscale mai ample din Romania, ar putea crea dificultati, arata raportul de piata Colliers privind evolutia pietei imobiliare in primele sase luni ale anului. In plus, intarzierile Romaniei in implementarea reformelor necesare pentru a asigura accesul continuu la fondurile europene ar putea genera provocari suplimentare.

"In ultimii doi ani, piata constructiilor a inregistrat atat o crestere a valorii nominale, cat si o extindere a volumului lucrarilor. Aceasta evolutie a generat provocari pentru dezvoltatorii care incearca sa lanseze noi proiecte imobiliare. Ce a influentat direct aceasta situatie? In mare parte, cresterea semnificativa a costurilor totale de constructie, cauzata de scumpirea materiilor prime, care, totusi, par sa se stabilizeze in prezent. Majoritatea preturilor la marfuri s-au apropiat acum de nivelurile pre-pandemice, fiind mai mici decat maximele din 2020. Spre exemplu, Indicele Bloomberg Commodity, care urmareste preturile din diverse sectoare (agricultura, energie, metale), este cu aproximativ 28% sub varful din 2022, dar totusi cu 19% peste nivelurile din decembrie 2019. Beneficiarii finali vor resimti insa aceste scaderi treptat. Pe de alta parte, tensiunile geopolitice globale – fie intre blocurile comerciale principale, fie din cauza conflictelor militare regionale (mai ales in zona Marii Rosii) – mentin riscurile de reinflamare a preturilor la marfuri. De altfel, unele preturi au inceput sa creasca din nou in a doua jumatate a lui 2023”, explica Silviu Pop, Director CEE & Romania Research la Colliers.

Avand in vedere contextul dificil al pietei muncii, preturile din constructii au reinceput sa creasca in 2024, ajungand la o rata anuala de aproximativ 12% in mai 2024 (cea mai recenta luna disponibila), dupa o perioada de stabilizare in prima jumatate a anului trecut. Unul dintre factorii principali care determina aceasta crestere este costul fortei de munca. In timp ce preturile materiilor prime s-au stabilizat, subliniaza consultantii Colliers, cheltuielile cu angajatii continua sa creasca. Numarul de muncitori din sectorul constructiilor a atins un nivel record in mai 2024, cu aproape 453.000 de angajati, inregistrand o crestere modesta de 1% fata de anul anterior, dar un avans semnificativ de 15% fata de perioada pre-pandemica.

Conform datelor Eurostat, intentiile de angajare raman pozitive, ceea ce indica faptul ca firmele de constructii continua sa caute forta de munca, determinand astfel cresterea salariilor. In ultimii cinci ani, salariile din acest sector au crescut cu 63%. Un alt aspect important este ca lucratorii din constructii au beneficiat de scutiri fiscale incepand din 2019, contribuind astfel la majorarea veniturilor nete. Cu toate acestea, avand in vedere presiunile asupra bugetului public, guvernul intentioneaza sa elimine aceste facilitati fiscale incepand cu 2025 (masura care inca nu a fost aprobata la inceputul trimestrului trei din 2024). Aceasta schimbare ar putea complica si mai mult piata, punand presiune pe marjele de profit ale companiilor, care vor fi nevoite sa creasca salariile pentru a retine sau atrage angajati. O parte din aceste costuri suplimentare este probabil sa fie transferata in preturi mai mari pentru beneficiarii finali.

"Desi oferta pe piata constructiilor este supusa unor presiuni semnificative, cererea ramane puternica. Chiar daca in prima parte a lui 2024 s-a inregistrat o usoara incetinire, sondajele Comisiei Europene arata ca sectorul continua sa creasca. Indicele care masoara perceptia companiilor asupra volumului comenzilor generale este confortabil peste media istorica, indicand un sector robust, situat nu foarte departe de maximele istorice. Un alt indicator relevant vine din analiza autorizatiilor de constructie. Desi numarul autorizatiilor de constructie rezidentiale a incetinit in ultimii doi ani, acest lucru este cauzat in principal de probleme administrative in anumite orase, in special in Bucuresti. Totusi, se observa o tendinta de revenire la nivelul mediu al ultimului ciclu, dupa maximele record din perioada 2021-2022. Pe segmentul non-rezidential, desi datele sunt variabile, activitatea de autorizare se mentine la un nivel solid, in concordanta cu expansiunea sectoarelor industrial si retail. Per ansamblu, desi investitiile private in constructii nu ating niveluri record, ele raman la un nivel stabil, sustinand cresterea sanatoasa a pietei”, precizeaza Alexandru Atanasiu, Board Member & Head of Construction Services in cadrul Colliers.

Un factor cheie care a sustinut cresterea pietei constructiilor la niveluri record a fost cresterea investitiilor publice, finantate atat prin fonduri nationale, cat si europene. In sectorul autostrazilor, Romania are in prezent aproximativ 800 de kilometri de drumuri de mare viteza in constructie, comparativ cu o retea existenta de 1.100 de kilometri. De asemenea, sute de alte tronsoane de autostrada se afla in diverse stadii de pregatire, unele fiind deja in faza de licitatie. Investitiile majore nu se limiteaza doar la infrastructura rutiera, ci si modernizarea cailor ferate este in desfasurare, iar in prima jumatate a acestui an au inceput lucrarile la mai multe spitale regionale importante.

Guvernul a cheltuit peste 11 miliarde de euro pe proiecte de capital sustinute de UE in prima jumatate a anului 2024, ceea ce reprezinta aproximativ 3,3% din PIB. Prin comparatie, in aceeasi perioada din 2019, cheltuielile guvernamentale pentru investitii au fost de 3,5 miliarde de euro, sau aproximativ 1,6% din PIB. Aceasta crestere a investitiilor publice a contribuit semnificativ la mentinerea unui nivel ridicat de activitate in sectorul constructiilor.

Pe termen mediu, piata constructiilor se afla intr-o pozitie solida, cu o cerere puternica din partea beneficiarilor si un flux consistent de proiecte pentru companiile din domeniu. Varietatea factorilor care influenteaza cererea creeaza un context mai favorabil decat in trecut, in special in comparatie cu perioada 2006-2008, cand piata era impulsionata in mare parte de investitori privati, in special dezvoltatori rezidentiali. Totusi, consultantii Colliers anticipeaza si o serie de provocari.

"Dincolo de factorii externi imprevizibili, in special de ingrijorarile legate de economia globala, schimbarile viitoare in regimul fiscal al muncitorilor din constructii si modificarile fiscale mai largi din Romania ar putea crea dificultati. De asemenea, intarzierea Romaniei in implementarea reformelor necesare pentru mentinerea accesului la fondurile europene ar putea aduce noi provocari. Prin urmare, desi anticipam rezultate bune comparativ cu istoria recenta, atingerea unor noi maxime este putin probabila. In acest context, ne asteptam la o diminuare a presiunilor pe piata constructiilor in urmatorul an si jumatate”, conchide Alexandru Atanasiu.