Piata imobiliara din Romania continua sa fie una cu potential de crestere ridicat, chiar daca ritmul ar putea fi ceva mai lent in 2024 comparativ cu evolutia de dinainte de pandemie din anumite puncte de vedere, previzioneaza consultantii Colliers in raportul „Top 10 previziuni pentru piata imobiliara din Romania in 2024”. Cu toate acestea, este probabil ca anul acesta sa fie mai bun decat 2023 pentru mai multe segmente. De exemplu, tendintele generale sunt favorabile in ceea ce priveste operatiunile industrial si logistice, avand in vedere deciziile de relocare strategica pe plan global, disponibilitatea si costul fortei de munca si imbunatatirile recente sau anticipate la nivelul infrastructurii. Totodata, 2024 va ramane dificil pentru piata locala de investitii, cu toate ca exista sansa ameliorarii conditiilor din piata datorita scaderilor de dobanda incepand cu trimestrul doi. Alte tendinte ale anului vizeaza trecerea in piata de retail de la dezvoltari preponderent de  parcuri de retail la proiecte comerciale mari, precum si cresterea atat a cererii, cat si a accesibilitatii pe piata rezidentiala. Consultantii Colliers atrag atentia ca anul acesta va fi dominat si de mult zgomot politic, avand in vedere alegerile prezidentiale, parlamentare, locale si europarlamentare.

 

Anul 2024 se anunta a fi unul promitator pentru economia Romaniei si, implicit, pentru piata imobiliara. Printre principalele motive de optimism se numara numeroasele santiere cu  lucrari de infrastructura, intrarile substantiale de capital asteptate prin intermediul fondurilor europene sau faptul ca Romania incepe sa devina un hub regional de distributie si productie tot mai important, in special in sud-estul Europei. In plus, piata fortei de munca este inca relativ incordata, ceea ce ii va favoriza pe salariati, exista un context extern mai bun pentru principalii parteneri comerciali ai Romaniei, plus o scadere a inflatiei. Toate acestea indica faptul ca anul 2024 ar trebui sa fie mai bun decat 2023, puncteaza consultantii Colliers, care evidentiaza, de asemenea, cresterea economica estimata a Romaniei in zona de 3%. Totusi, exista si ingrijorari atat pe plan intern, cum ar fi dezechilibrul fiscal urias al tarii, cat si pe plan extern, unde se mentine incertitudinea, in special in privinta aspectelor geopolitice.

 

2023 a fost un an bun pentru dezvoltarea infrastructurii din Romania, cu 80 de kilometri de autostrazi si drumuri expres date in folosinta, mult peste media anuala din ultimii 33 de ani (~27 km). Procesul de transformare majora a infrastructurii continua si in 2024 si in anii urmator. Cei aproximativ 1.000 de kilometri de drumuri de mare viteza din tara s-ar putea dubla, in conditiile in care, in prezent, se executa aproximativ 800 de kilometri, urmand ca in curand sa inceapa lucrarile pe alte tronsoane. Modernizari importante sunt, de asemenea, planificate pentru caile ferate din unele parti ale tarii. Perspectiva unui mediu de afaceri mai prietenos in zona transporturilor, coroborata cu o potentiala intrare in spatiul Schengen pentru frontierele terestre, atrage atentia investitorilor, in special pentru zonele din tara cu salarii mai mici si cu o mai buna disponibilitate a fortei de munca, potrivit consultantilor Colliers, ceea ce va duce la o distributie mai buna a cresterii si resurselor economice.

 

Pozitia geografica a Romaniei si avantajele sale economice specifice - in special decalajul ridicat dintre costurile fortei de munca si productivitatea muncii, ecart comparabil cu cel din China, de exemplu -, sustin ideea ca tara noastra va deveni un centru important pentru activitatile de logistica si productie in contextul tendintei de "friend-shoring" (relocare a activitatii in tari prietenoase). Si rapoartele externe confirma aceasta tendinta, in contextul in care, potrivit Institutului National de Cercetari Economice si Sociale – cel mai mai vechi think tank britanic, Europa Centrala si de Est (ECE) va deveni motorul cresterii economice europene. Desi companiile nu pot ignora Asia sau anumite zone din America de Sud pentru productie, isi pot diversifica operatiunile pentru a reduce riscurile, iar ECE, inclusiv Romania, este bine pozitionata in vederea atragerii unor astfel de investitii in urmatorii ani - o tendinta pe care consultantii Colliers au observat-o incepand cu ultimii doi ani.

 

Politica va fi in centrul atentiei in acest an, romanii fiind asteptati la vot de patru ori. Pentru prima data in istoria recenta a tarii, presedintele, primarii si parlamentarii isi incheie mandatul in acelasi an. Asta inseamna ca vor fi alegeri locale, prezidentiale, parlamentare si europarlamentare. Principalul scenariu pe care expertii politici il vehiculeaza este o continuare a actualei coalitii de guvernare dupa alegeri, o coalitie socialist-liberala pro-UE/pro-occidentala, dar in continuare exista loc pentru surprize. Pe de alta parte, nemaifiind alegeri incepand cu 2025, se creeaza un context favorabil pentru reforme mai putin populare, dar necesare.

 

Piata de birouri va inregistra cele mai mici livrari din ultimele doua decenii. Un singur proiect de anvergura, de circa 16.000 de metri patrati, ar putea fi livrat in acest an in Bucuresti, de exemplu, ceea ce face ca 2024 sa fie cel mai slab cel putin din 2004-2005 incoace, cand piata de birouri se afla in faza incipienta, noteaza consultantii Colliers. De asemenea, orasele regionale nu vor inregistra nici ele livrari semnificative. Intre timp, cererea noua va ramane una moderata, rata de ocupare a spatiilor libere fiind la nivelul mediei de anul trecut. Cu toate acestea, cladirile bine pozitionate si conforme cu standardele ESG sunt mult mai cautate, inclinand piata spre una a proprietarilor in anumite subpiete/zone din Bucuresti. Aceasta situatie ar putea antrena in continuare cresterea chiriilor, dupa ce anul trecut acestea au crescut cu circa 10%.

 

Sectorul industrial si logistic ramane unul activ, mai ales in comparatie cu nivelurile de dinainte de pandemie, desi cresterea fara precedent a chiriilor, de peste 10% pe an, atat in 2022, cat si in 2023, influenteaza atractivitatea spatiilor de depozitare din Romania pentru companiile internationale. Perspectivele raman, insa, incurajatoare, in conditiile in care Romania a incheiat anul 2023 cu mai putin de 7 milioane de metri patrati de spatii de depozitare moderne, o oferta destul de limitata raportat la nivelul tarilor europene, mai ales in contextul imbunatatirii continue a infrastructurii si al cresterii anticipate a cererii pe fondul re-shoring-ului.

 

Dupa cativa ani in care parcurile de retail au fost vedeta pietei de profil, consultantii Colliers vad un interes tot mai mare pentru proiectele mari, atat de sine statatoare, cat si integrate in proiecte mixte mari, si se asteapta ca in 2024 o multime de astfel de proiecte sa continue sau sa inceapa dezvoltarea la nivel national. In paralel, la nivel de consumatori, scaderea inflatiei si cresterea substantiala a salariilor ar trebui sa continue sa alimenteze dorinta de a cheltui, iar volumul vanzarilor ar putea sa accelereze in raport cu 2023. Totusi, dupa explozia inflatiei din ultimii ani, consultantii Colliers anticipeaza ca discounterii vor fi din nou in topul preferintelor.

 

Consultantii Colliers anticipeaza o crestere atat a cererii, cat si a gradului de accesibilitate pentru piata rezidentiala. Multe dintre orasele si zonele economice dinamice ale Romaniei sunt afectate de supraaglomerare, ceea ce sustine pe termen lung cererea de locuinte la preturi accesibile. In plus, relaxarea anticipata a politicii monetare a bancii centrale, preconizata pentru mijlocul lui 2024, impreuna cu o crestere substantiala a salariilor, ar trebui sa sustina interesul ridicat pentru astfel de achizitii. Altfel, accesibilitatea locuintelor in raport cu salariile s-a deteriorat usor in ultimii ani, dar incepand cu 2023 tendinta s-a inversat si este de asteptat ca aceasta dinamica favorabila pentru consumatori sa continue.

 

Pe piata terenurilor, consultantii Colliers au remarcat o usoara scadere a interesului investitorilor in 2023, tinand cont de numarul de cereri noi inregistrare, iar aceasta tendinta va continua probabil si in 2024, deoarece multi dezvoltatori au deja terenuri pentru dezvoltari viitoare. Cu toate acestea, o serie de tranzactii mari care au fost in pregatire de ceva timp ar putea fi finalizate in 2024, ceea ce ar ajuta la un nou an cu rezultate solide. Terenurile bune continua sa beneficieze de un premium de pret, iar daca incertitudinile pe termen mai lung se diminueaza considerabil, preturile terenurilor ar putea incepe sa creasca din nou la un nivel mai generalizat.

 

Situatia s-ar putea imbunatati pe piata locala de investitii, in conditiile in care se asteapta ca Banca Centrala European si Rezerva Federala a SUA sa inceapa sa scada dobanzile incepand cu trimestrul al doilea, chiar daca reducerile de dobanzi vor veni intr-un ritm mult mai lent decat cel in care au crescut. Acest lucru inseamna ca cel putin a doua jumatate a anului ar putea arata ceva mai bine. Pentru inceputul anului exista cateva tranzactii importante in lucru, dar, ca urmare a faptului ca unele tranzactii au picat in 2023, este dificil sa existe certitudini. In ceea ce priveste volumul, anul 2024 ar putea fi comparabil cu cel de anul trecut, care s-a incheiat cu investitii imobiliare in valoare totala de jumatate de miliard de euro.