Scaderea autorizatiilor pentru proiecte rezidentiale si, implicit, a ofertei, alaturi de cererea in crestere, asteptarile de relaxare a conditiilor monetare pe fondul scaderii inflatiei si majorarile salariale suplimentare, creeaza premise pentru cresterea presiunilor asupra preturilor locuintelor pe termen mediu. Consultantii Colliers estimeaza ca, daca tendintele actuale continua, preturile proprietatilor rezidentiale ar putea creste din nou cu doua cifre, depasind avansul mediu al salariilor. Intentiile de achizitie raman puternice in ciuda ofertei limitate, a preturilor in crestere si a dobanzilor inca ridicate. In raport cu veniturile, cumparatorii traverseaza una dintre cele mai favorabile perioade istorice pentru achizitionarea unei locuinte in Romania.

"Prima jumatate a anului s-a dovedit interesanta din punctul de vedere al cererii, cu toate marile orase inregistrand vanzari rezidentiale semnificativ mai mari decat in 2023, iar Bucurestiul raportand o crestere de aproximativ 22%. Tranzactiile cu locuinte individuale au depasit considerabil nivelurile pre-pandemice. In acest context, seria de date recent actualizata de Eurostat privind increderea consumatorilor arata ca intentia de a achizitiona sau construi o locuinta in urmatoarele 12 luni a fost aproape de niveluri record in primul trimestru al lui 2024. Desi indicele a scazut usor, acesta se mentine mult peste media istorica, sugerand un interes de cumparare peste medie. Mai multi factori economici favorizeaza conditiile pentru cumparatori, de la accelerarea cresterii salariale - care a depasit din nou inflatia - la reducerea ratelor dobanzilor de catre banca centrala, cu doua decizii luate deja si alte actiuni  posibile in viitor, pe masura ce inflatia continua sa scada", explica  Gabriel Blanita, Associate Director Valuation & Advisory Services la Colliers Romania.

 

In prezent, preturile locuintelor cresc intr-un ritm de o singura cifra, aproape de pragul superior, insa usor sub cresterea medie a salariilor, care a fost de aproximativ 13% anual, conform celor mai recente date citate de Colliers. Acest lucru indica o usoara imbunatatire a accesibilitatii. In acelasi timp, consultantii Colliers observa o scadere generala a autorizatiilor pentru proiecte rezidentiale, atat in Bucuresti, cat si in alte regiuni ale tarii. Aceasta diminuare se explica prin diverse probleme administrative, in special in Bucuresti, dar si din cauza unei prudente sporite din partea unor dezvoltatori.

Datele finale pentru 2023 confirma o usoara scadere a livrarilor totale de locuinte fata de 2022, cu aproximativ 71.000 de unitati livrate comparativ cu 73.000 in anul precedent. Cu toate acestea, 2022 a marcat un record absolut, astfel incat rezultatele din 2023 raman destul de solide. In plus, consultantii Colliers subliniaza un detaliu interesant: livrarile in zonele urbane au crescut in comparatie cu 2022, stabilind un nou record, in timp ce scaderea generala s-a datorat in principal reducerii constructiilor rezidentiale finalizate din zonele rurale.

Datele disponibile pentru 2024 indica o scadere semnificativa, de aproximativ 20% fata de anul precedent, cu circa 26.000 de locuinte finalizate in prima jumatate a anului, fata de cca. 32.000 locuinte in prima jumatate a anului anterior. Aceasta tendinta reflecta o diminuare a activitatii in constructii in ultimele 12 luni, pe fondul unei prudente sporite din partea dezvoltatorilor, care se confrunta cu temeri privind o incetinire economica si ratele inca ridicate ale dobanzilor. De asemenea, dificultatile in obtinerea autorizatiilor in anumite zone ale tarii, in special in Bucuresti, au contribuit la aceasta scadere.

 

Cu toate acestea, consultantii Colliers considera ca activitatea generala pe piata imobiliara ramane rezonabila, iar 2024 are sanse sa fie un an decent. Totusi, evolutia generala a economiei ridica anumite semne de intrebare cu privire la perspectivele pe termen scurt ale pietei imobiliare. Prognozele economice pentru 2024 au fost semnificativ revizuite in scadere, iar cresterea economica a Romaniei in prima jumatate a anului a fost sub 1%, contrar asteptarilor initiale. Aceasta situatie este influentata atat de incetinirea consumului privat, cat si de evolutia negativa a partenerilor comerciali ai Romaniei, in special din zona euro. In plus, cresterea importurilor a tras economia in jos, iar scaderea cererii globale afecteaza sectoare esentiale, precum IT-ul si productia industriala.

"In perspectiva, ceea ce am afirmat la inceputul anului ramane in mare parte valabil, deoarece conditiile pentru crestere pe termen lung sunt inca prezente. Orasele din Romania se confrunta cu o supraaglomerare semnificativa in comparatie cu cele din regiune si Europa de Vest, iar migratia din zonele rurale si orasele mici catre marile metropole continua. Totodata, ciclul de relaxare monetara al bancii centrale ar trebui sa sprijine ipotecile pe termen lung, cu efecte mai vizibile incepand din 2025. Piata muncii, solida, sustine cresterea salariilor. In plus, datorita migratiei, populatia Romaniei a inceput sa creasca usor in ultimii ani, inversand o tendinta de lunga durata. Pe termen mediu, este posibil sa asistam la o diminuare a accesibilitatii locuintelor in raport cu salariile, insa scaderea costurilor ipotecare ar putea oferi un anumit respiro cumparatorilor", puncteaza  Gabriel Blanita, explicand ca piata rezidentiala a surprins prin rezilienta sa.

Cresterea economica scazuta, prognozata pentru 2024, ar putea afecta insa si increderea consumatorilor, ceea ce ar reduce intentia de cumparare.

"Desi piata imobiliara a aratat o rezilienta surprinzatoare in prima parte a anului 2024, exista numeroase riscuri economice care ar putea afecta negativ cresterea preturilor si accesibilitatea locuintelor. Incetinirea cresterii economice, scaderea cererii externe, volatilitatea pietelor globale si masurile fiscale necesare pentru reducerea deficitului bugetar ar putea influenta piata imobiliara locala mai mult decat se anticipa initial, sugerand prudenta si o atentie sporita pentru cei care iau in considerare investitiile pe termen lung", conchide Gabriel Blanita, Associate Director Valuation & Advisory Services la Colliers Romania.