Livrarile de locuinte noi au scazut cu 15% la nivel national si peste 20% in Bucuresti, in timp ce cererea a crescut cu 7% in 2024, potrivit raportului anual Colliers. Accesul tot mai dificil la finantare si costurile ridicate ale materialelor de constructie franeaza dezvoltarile viitoare, amplificand deficitul de locuinte. Preturile au continuat sa creasca peste rata inflatiei, iar in marile orase achizitia unei locuinte devine tot mai greu accesibila. In 2025, oferta limitata si cererea puternica vor mentine presiunea asupra preturilor. In acest context, piata de inchirieri incepe sa castige teren, devenind o optiune atractiva pentru cei care nu pot sau nu doresc sa cumpere o locuinta in conditiile actuale.

"Desi livrarile de locuinte raman peste media ultimului deceniu, decalajul fata de cerere devine tot mai evident. Daca in anii trecuti se autorizau si construiau un numar mai mare de locuinte, in ultimii doi ani suprafetele autorizate au scazut semnificativ, semnaland o scadere importanta a livrarilor de locuinte in viitorul apropiat. Bucurestiul resimte cel mai puternic aceasta tendinta, cu o cerere ridicata, dar dezvoltari limitate de disponibilitatea redusa a terenurilor, reglementarile stricte si cresterea costurilor de constructie. In 2024, cererea de locuinte a crescut cu 7% fata de anul anterior, potrivit agentiei locale de cadastru. Piata imobiliara a avut evolutii diferite in functie de oras. In Bucuresti, tranzactiile cu apartamente au crescut cu 5%, iar in Cluj si Timisoara cu 3-4%. Iasiul a inregistrat cel mai mare avans, cu o crestere de 40%, sustinuta de livrarea unui numar mare de locuinte noi, care a atras tot mai multi cumparatori”, explica Gabriel Blanita, Director & Advisory Services la Colliers Romania.

La nivel national, s-au inregistrat aproape 170.000 de tranzactii pentru apartamente, atat noi, cat si vechi. Desi sub recordul din 2021, volumul este cu peste 40% mai mare decat media anilor 2018-2019. Consultantii Colliers subliniaza ca evolutia pietei nu a fost uniforma pe tot parcursul anului. In prima jumatate a lui 2024, tranzactiile au fost mai dinamice, insa in a doua parte, ritmul de crestere a incetinit, mai ales in decembrie. Incertitudinile legate de bugetul pe 2025 si amanarea alegerilor prezidentiale au facut ca multi cumparatori sa devina mai precauti. Acest climat de nesiguranta s-a resimtit in special in segmentul mediu si cel premium, unde achizitiile implica sume mari si conditii de finantare mai stricte.

La nivelul intregului an 2024, constructia cladirilor rezidentiale a incetinit cu circa 22%, conform celor mai recente informatii publicare de Institutul National de Statistica. Un factor important care a influentat piata in 2024 a fost accesul dificil la finantare. Desi Banca Nationala a redus rata dobanzii de politica monetara la 6,5%, indicele IRCC a ramas ridicat, in jur de 6%, din cauza modului in care este calculat, cu intarziere fata de evolutiile pietei. Chiar daca bancile au continuat sa ofere credite ipotecare cu dobanzi fixe mai atractive, costurile mari ale imprumuturilor au descurajat multi cumparatori, ceea ce a incetinit ritmul achizitiilor prin credit ipotecar comparativ cu anii anteriori.

"Accesul la finantare a continuat sa fie dificil, insa cresterea salariilor peste rata inflatiei a contribuit la mentinerea accesibilitatii locuintelor. Spre deosebire de alte piete din regiune, unde preturile si chiriile au crescut mult mai rapid decat veniturile, Romania a avut o evolutie mai echilibrata. Totusi, 2024 a fost un an de tranzitie, cu vanzari moderate si factori economici care au influentat accesul la credite. In acest context, preturile locuintelor au continuat sa creasca, influentate de oferta redusa si de specificul fiecarei piete locale. La nivel national, acestea au depasit rata inflatiei (5,1% la final de an), dar au crescut mai lent decat salariile (+13,1% anual). Astfel, locuintele s-au scumpit moderat, insa accesibilitatea s-a mentinut relativ stabila”, puncteaza Gabriel Blanita.

In marile orase, achizitia unei locuinte a devenit tot mai costisitoare, mai ales in zonele centrale, unde cererea este ridicata, iar oferta limitata. In schimb, in zonele metropolitane si periferice, unde terenurile sunt mai disponibile si costurile de constructie mai reduse, oferta de locuinte ar putea creste, contribuind la echilibrarea pietei. In orasele cu stoc limitat si cerere mare, preturile au crescut semnificativ, subliniaza consultantii Colliers. Bucuresti, Cluj-Napoca si Iasi au inregistrat cresteri peste media nationala, pe fondul livrarilor insuficiente. In schimb, in zonele cu o competitie mai mare intre dezvoltatori sau cu o cerere mai redusa, au avut loc ajustari usoare de pret, fara a indica o tendinta de scadere generalizata a pietei.

Daca nu intervine o criza economica majora, piata rezidentiala va urma aceeasi directie si in 2025, anticipeaza consultantii Colliers, explicand ca cererea ar trebui sa ramana solida, sustinuta de cresterea salariilor, scaderea dobanzilor si nevoia tot mai mare de locuinte, mai ales in Bucuresti si marile orase, pe fondul imigratiei, dar si migratiei interne. In schimb, oferta va continua sa scada, in special in marile orase, din cauza birocratiei si a reticentei dezvoltatorilor. Cu mai putine locuinte noi si o cerere stabila sau in crestere, presiunile asupra preturilor vor persista. In aceste conditii, accesul la locuinte va deveni si mai dificil in zonele centrale si bine conectate, unde preturile sunt deja ridicate in raport cu veniturile medii.

In acest context, piata de inchirieri creste rapid, atragand tot mai multi investitori interesati de venituri stabile pe termen lung. In Bucuresti, acest segment urmeaza modelul pietelor mai dezvoltate din Europa Centrala si de Est, devenind o optiune viabila pentru cei care nu pot sau nu doresc sa cumpere o locuinta. Pe termen lung, cresterea populatiei, concentrata in marile orase, mentine cererea ridicata pe piata rezidentiala, subliniaza consultantii Colliers. Romania are una dintre cele mai mari rate de supraaglomerare din UE, ceea ce face ca necesitatea locuintelor sa ramana o prioritate, indiferent de contextul economic.

 

"Extinderea infrastructurii va avea un impact semnificativ asupra pietei imobiliare, stimuland cererea pentru proiecte rezidentiale, comerciale si logistice. Totusi, aceasta dinamica aduce provocari juridice complexe, de la achizitia terenurilor si procedurile de expropriere pana la reglementarile urbanistice stricte si conformarea cu noile standarde ESG. Pentru ca aceste investitii sa fie sustenabile si eficiente, dezvoltatorii trebuie sa alinieze proiectele la strategiile urbanistice locale si sa gestioneze cu atentie cadrul legislativ”, subliniaza Oana Badarau, Partner & Head of Real Estate la firma de avocatura PeliPartners.