Departamentul de evaluari al companiei de consultanta imobiliara Cushman & Wakefield Echinox a evaluat in 2024 proprietati cu o suprafata de 5,5 milioane de metri patrati si cu o valoare cumulata de 8,5 miliarde de euro. Comparativ cu anul 2023, portofoliul a inregistrat o crestere de circa 10%, daca ne raportam la cifra de afaceri.

Cele mai multe rapoarte de evaluare au fost realizare pentru garantarea imprumuturilor bancare (peste 60%), insa impactul acestei categorii in totalul cifrei de afaceri este de doar 33%, avand in vedere ca in aceasta categorie intra si multe proprietati mici. 

"Evolutia yieldurilor, a chiriilor, a vanzarilor, a ratei de neocupare, dar si stimulentele acordate chiriasilor de catre proprietari, influenteaza valoarea proprietatilor imobiliare. In 2024 nu am observat decat ajustari minore ale yieldurilor in sensul deteriorarii acestora, dar acestea au fost compensate de cresterea odata cu inflatia a chiriilor. In ceea ce priveste segmentul birourilor a fost consemnata o scadere a neocuparii, acompaniata de o mentinere la niveluri ridicate a stimulentelor oferite de proprietari chiriasilor. Pe segmentul de retail, cresterea vanzarilor retailerilor a dus si la o majorare a nivelului chiriilor procentuale", a declarat Bogdan Sergentu, Head of Valuation Cushman & Wakefield Echinox.

 

Un element din ce in ce mai prezent pe sectorul imobiliar, respectiv politicile din domeniul ESG, au adus de asemenea, schimbari in domeniul serviciilor de evaluare. In acest sens, inca din anii trecuti au intrat in vigoare standarde de evaluare care trateaza eficienta energetica a cladirilor. Aceasta poate fi relevanta pentru valoarea proprietatilor, in sensul ca o anumita clasa de eficienta energetica poate afecta utilizarea actuala sau viitoare a unei cladiri.

Desi specificitatea standardelor de evaluare ce trateaza eficienta energetica este inca redusa, evaluatorii tin cont de aceasta prin luarea in considerarea a unor costuri operationale mai mari pentru cladirile cu eficienta energetica redusa sau prin considerarea unor cheltuieli de aducere a cladirii la nivelul reglementarilor prezente sau viitoare. Totodata, gradul de eficienta energetica se reflecta si in valoarea yieldului luat in calcul la evaluarea activului.

"Aceeasi vectori vor guverna si in 2025 valorile activelor imobiliare, insa spre deosebire de 2024, acest an va fi influentat de mediul politic, alegerile prezidentiale din primavara si evolutia razboiului din Ucraina putand avea o influenta semnificativa asupra valorilor proprietatilor. In plus, deciziile guvernului in sensul limitarii deficitelor, o posibila perioada de austeritate, dar si deteriorarea ratingului de tara pot de asemenea sa aiba o influenta negativa asupra valorilor activelor imobiliare", a precizat Bogdan Sergentu.

 

Cel mai rezilient segment din punct de vederii evolutiei valorii activelor a fost acela de retail datorita cresterii vanzarilor pentru anumiti retaileri. Am observat scaderi ale ratei de neocupare, dar si o capacitatea rapida de inlocuire (fara perioade lungi de neocupare) in centrele comerciale a retailerilor care nu performau. Totodata,  retailerii au continuat sa se extinda, iar traficul in centrele comerciale a urmat un trend ascendent.

Segmentul care a avut de suferit in continuare este cel de birouri, care nu a reusit decat partial sa reduca rata de neocupare. Nivelul ridicat al stimulentelor oferite chiriasilor de catre proprietarii de birouri a fost compensat doar partial de indexarea chiriilor cu inflatia. Scaderea ritmului de dezvoltare a noilor cladiri de birouri ar putea duce la o reechilibrare si pe acest segment.

Oferind acoperire nationala, departmantul de evaluari al Cushman & Wakefield Echinox are o echipa consolidata si stabila, cu o experienta medie de peste 20 de ani.

***

Cushman & Wakefield Echinox, afiliatul exclusiv al Cushman & Wakefield in Romania, detinut si operat independent, cuprinde o echipa de peste 80 de profesionisti ce ofera o gama completa de servicii de consultanta imobiliara investitorilor, dezvoltatorilor, proprietarilor si chiriasilor.

Cushman & Wakefield este unul dintre liderii globali in domeniul serviciilor imobiliare comerciale, cu 52.000 de angajati in aproape 400 de birouri si peste 60 de tari si venituri de 9,5 miliarde de dolari. Serviciile principale ale companiei sunt: consultanta in gestionarea activelor si investitiilor, piete de capital, inchirieri, administrarea proprietatilor, reprezentarea chiriasilor, servicii de proiect si evaluare.