Cu o varsta medie de aproximativ 11 ani, stocul spatiilor de birouri din Bucuresti este printre cel mai ”tinere” din Europa, dar si din Europa Centrala si de Est, ceea ce reprezinta un avantaj pentru proprietari in retentia si atragerea de noi chiriasi, fiind cel mai putin expus la riscul de a deveni invechit din punct de vedere tehnologic, al constructiei si al standardelor legate de sustenabilitate in urmatorii 5 - 6 ani, arata datele companiei de consultanta imobiliara Cushman & Wakefield Echinox.

La nivel european, peste 170 de milioane de metri patrati de spatii de birouri din saisprezece piete sunt expuse riscului de a deveni invechite in 2030, potrivit raportului Rethinking European Offices, realizat de Cushman & Wakefield. 

Aceasta suprafata este echivalenta cu de sase ori stocul total de birouri din centrul Londrei. Majoritatea acestui stoc „in pericol” se afla in pietele din Europa de Vest, unde aproape 80% din stocul din orase precum Amsterdam, Barcelona, Londra, Madrid, Milano, Paris si Stockholm risca sa devina invechit pana la finalul acestui deceniu.

Pe de alta parte, pietele din Europa Centrala si de Est - Bucuresti, Budapesta, Praga si Varsovia, prezinta riscuri mai mici de invechire, cu un procent mediu de doar 43%. Acest lucru reflecta faptul ca o mare parte din stocul construit in aceste piete a fost livrat in ultimele doua decenii. In aceasta perioada, stocul de birouri din pietele din regiune s-a dublat, in timp ce in pietele din Vest, cresterea a fost de sub 20%. 

In Bucuresti, stocul este si mai tanar fata de media regionala, aproape jumatate din suprafata de birouri existenta, de 3,41 milioane de metri patrati fiind construita in ultimii zece ani. Astfel, riscul echivalent de invechire din Bucuresti este de doar 35%, mai mic decat in orice piata analizata.

 

 

Madalina Cojocaru, Partner Office Agency Cushman & Wakefield Echinox: ”Chiriasii sunt tot mai interesati de birourile de clasa A, situate in zone centrale sau semicentrale, care ofera acces facil la diverse facilitati si respecta cele mai noi standarde de mediu. Majoritatea acestor cladiri sunt certificate verzi, ceea ce le face atractive nu doar pentru companii, ci si pentru angajati, contribuind la un mediu de lucru modern si placut. La nivel european, jumatate din tranzactiile de inchiriere vizeaza astfel de spatii, in crestere fata de 40% inainte de pandemie si doar o treime acum un deceniu. In Bucuresti, 83% din volumul de spatii inchiriate in acest an a fost in cladiri de clasa A, cladiri ce au o pondere de 79% in stocul total din oras.”

Piata de birouri din Bucuresti a demonstrat o tendinta clara spre stabilitate in primele noua luni ale anului activitatea de tranzactionare inregistand un nivel satisfacator, cu o suprafata totala inchiriata de 261.700 metri patrati, in scadere cu 25% fata de acelasi interval al anului trecut. 

Reducerea volumului tranzactionat era asteptata avand in vedere ca in acest an va fi livrata o singura cladire de birouri in Bucuresti si ca 2023 a fost un an record din punct de vedere al spatiilor inchiriate.

 

 

In pietele din Europa de Vest, riscul de invechire nu este uniform. Orase precum Munchen (60%), Lisabona (64%), Dublin (64%) si Berlin (65%) au riscuri relativ mai mici comparativ cu alte piete vestice, reflectand faptul ca o mare parte din stoc a fost dezvoltat in ultimele doua decenii. In Londra, analiza sugereaza ca nivelul stocului invechit va ajunge la 76% pana la sfarsitul deceniului. Reglementarile mai stricte si imbunatatirea peisajului economic ar trebui sa accelereze ritmul schimbarilor, multi proprietari deruland deja proiecte de modernizare sau de redezvoltare a cladirilor pentru a satisface cerintele in crestere ale chiriasilor.

Mai mult decat atat, orice proprietar trebuie sa ia in considerare optiunile disponibile pentru a imbunatati spatiile din cladirile pe care le detine, pentru a pastra chiriasii existenti sau pentru a atrage altii noi. Pe de alta parte, chiar daca aceste cladiri au de regula chirii mai mari, amplasarea acestora in zone centrale si facilitatile superioare pe care le ofera sunt critice pentru atragerea si retinerea talentelor potrivite.

In aceste conditii, anticipam o divizare si mai mare intre activele de clasa A, situate central, si cele din locatii periferice, unde riscul de neocupare este adesea mai mare. Proprietarii trebuie sa analizeze foarte bine activele pe care le detin si sa decida daca repozitionarea sau reutilizarea acestora este cea mai buna abordare strategica.