Sectorul imobiliar ramane un domeniu de interes pentru investitori si populatie, avand o contributie in crestere la economia romaneasca, de aproximativ 15% din Produsul intern brut (PIB) in 2023.

Astfel, in acest an a fost pusa in dezbatere o initiativa legislativa pentru crearea unui cadru de reglementare si impozitare specific pentru societatile listate, specializate in investitii imobiliare. Obiectivul initiativei este de a asigura un cadru adecvat pentru infiintarea de vehicule deschise de investitii in sectorul imobiliar, care sa faciliteze atragerea de fonduri pentru realizarea de investitii colective in acest sector.

 

Notiunea de REITs (Real Estate Investment Trust) a fost introdusa pentru prima oara in SUA, in anul 1960, iar un deceniu mai tarziu, a fost preluata in Europa, Olanda fiind primul stat european care a implementat legislatia specifica. Ulterior, exemplul Olandei a fost urmat si de alte state ale Uniunii Europene (UE), precum Grecia, Franta, Bulgaria, Germania, Marea Britanie (membru al UE la momentul respectiv), Ungaria, dar si de tari non-UE, precum Turcia.

"La nivel mondial, peste 40 de state au implementat pana in acest moment legislatia pentru reglementarea REITs, existand un total de peste 940 de REITs listate. Acestea aveau, la finalul anului 2023, o capitalizare bursiera de aproximativ 2 trilioane de dolari, dintre care aproximativ 1,3 trilioane de dolari reprezentau capitalizarea pietei din SUA, ca pionier al domeniului.”, a mentionat Lucian Dumitru, Tax Partner, Forvis Mazars in Romania.

In contextul general, REITs au fost concepute ca vehicule de investitii in sectorul imobiliar, care genereaza venituri din exploatarea activelor imobiliare si permit investitorilor sa participe colectiv la piata imobiliara, fara a detine direct proprietati. Acest regim a fost creat pentru a incuraja investitiile in sectorul imobiliar prin acumularea de fonduri de la un numar mare de investitori si pentru a spori lichiditatea bursiera, oferind totodata un tratament fiscal favorabil pentru castigurile inregistrate la nivelul entitatii listate.

La nivel european, caracteristicile regimurilor care reglementeaza REITs variaza de la o tara la alta, dar, in general, se aliniaza in jurul obiectivelor de transparenta a investitiilor, diversificare a portofoliilor si accesibilitate pentru investitorii mici si mari. In anul 2023, existau aproximativ 240 de REITs listate in Europa, cu o capitalizare bursiera de 120 miliarde de euro.

In general, majoritatea statelor au adoptat un regim fiscal favorabil care scuteste de la impozitare profiturile la nivelul unui REIT, iar taxarea are loc la nivelul fiecarui investitor in REIT, odata cu distribuirea profiturilor de catre acesta catre actionari. Variatiuni exista in cazul impozitarii investitorului final, in functie de fiecare stat – de exemplu, in Romania, veniturile din dividende se impoziteaza in prezent la o rata de 8%.

Desi regimul fiscal este adaptat in functie de politica fiecarei tari, exista o serie de aspecte comune esentiale, pe care le vom prezenta in continuare.

Calificarea unei societati ca REIT presupune respectarea unor conditii si indeplinirea unor „teste” privind activitatea derulata si tipologiile de venituri inregistrate. In majoritatea statelor membre UE, criteriile principale de clasificare sunt:

Sediul social permanent trebuie sa fie in statul respectiv;

Lucian adauga: „Daca ne raportam la regimul fiscal aplicabil unei entitati de tip REIT, este comun ca aceasta sa beneficieze de un regim fiscal favorabil, fie prin scutirea de impozit a profiturilor inregistrate, fie prin tratarea unor venituri ca fiind neimpozabile. Astfel, state precum Franta, Marea Britanie, SUA, Germania, Ungaria si Olanda, fie scutesc societatile de tip REIT de la plata impozitului pe profit, fie considera neimpozabile veniturile din aceste activitati, sub conditia indeplinirii criteriilor de calificare specifice exemplificate anterior.”

Pe langa regimul favorabil aplicabil in sfera impozitului pe profit, mentionam ca exista state care au ales aplicarea unor impozite/taxe distincte, spre exemplu, prin aplicarea unei taxe la valoarea activelor, cum este cazul Greciei.

 

Sectorul imobiliar din Romania a generat investitii semnificative si a creat o atractivitate sporita in ultimele decenii, fapt dovedit de volumul investitiilor inregistrate, potrivit unui Raport intocmit de CBRE Research.

 

 

Propunerea curenta de reglementare in Romania prevede urmatoarele conditii necesare pentru calificarea unei entitati ca REIT:

Sa aiba sediul social in Romania;

Aditional, este definita si societatea cu profil imobiliar ca fiind o societate detinuta in proportie de cel putin 95% de entitatea de tip REIT si al carei obiect principal de activitate il reprezinta vanzarea si cumpararea de bunuri imobile, exploatarea, administrarea si/sau dezvoltarea de proiecte imobiliare, respectiv inchirierea de bunuri imobile proprii.

Aspectele legate de testul de activitate si corelarea cu procentul minim de venituri calificate raman puncte de urmarit in vederea clarificarii si aplicarii in practica, mai ales in cazul desfasurarii unor activitati secundare.

 

Din punct de vedere al impozitarii, propunerea legislativa prevede introducerea unui tratament fiscal favorabil la nivelul REIT, din perspectiva impozitului pe profit, prin scutirea de la impozitare a veniturilor aferente activitatilor calificate, dupa cum urmeaza:

 

 "Aditional, propunerea prevede in mod similar o scutire de la impozitare in scopul impozitului pe profit pentru aceleasi categorii de venituri si la nivelul societatilor cu profil imobiliar aflate in portofoliul unui REIT. Amintim in acest sens ca impozitul pe profit in Romania este de 16% si se aplica profitului fiscal calculat conform regulilor specifice din Legea nr. 227/2015 privind Codul Fiscal. Astfel, prin acest mecanism, taxarea ramane in final in sarcina investitorului care detine participatie la o entitate de tip REIT, odata cu distribuirea dividendelor de catre aceasta din urma, prin aplicarea cotei curente de impozitare de 8%.”, a mentionat Andreea Ignatescu, Tax Manager, Forvis Mazars in Romania.

In acest moment, propunerea nu mentioneaza in ce masura cheltuielile inregistrate pentru generarea acestor venituri neimpozabile vor fi deductibile sau nedeductibile, sau daca regulile generale prevazute de Codul Fiscal se vor aplica si in acest caz.

In plus, va trebui clarificata modalitatea de aplicare a scutirii de impozit cu retinere la sursa in baza Directivelor Europene pentru distribuirea de dividende/plata de dobanzi si redevente de catre o entitate de tip REIT din Romania catre beneficiari din alte state membre ale UE, scutire pentru care este necesara, printre altele, indeplinirea conditiei ca atat platitorul de venit, cat si beneficiarul sa fie subiect de impozit pe profit sau a unui impozit similar. De asemenea, ramane de clarificat cum si daca va putea fi aplicata respectiva scutire si pentru situatia inversa, in care entitatea REIT din Romania primeste dividende din alte state membre ale UE.

Un aspect atipic din propunerea legislativa in discutie este aplicarea tratamentului fiscal de scutire de la impozitare a veniturilor calificate si la nivelul societatilor cu profil imobiliar ale unui REIT, generand o scutire „pe lant” in scopul impozitului pe profit. Prin urmare, se poate pune intrebarea privind justificarea acestei scutiri prin prisma principiului neutralitatii masurilor fiscale, in conditiile in care o societate detinuta direct de un investitor este supusa impozitului pe profit pentru aceleasi venituri care, la nivelul unei societati cu profil imobiliar, sunt scutite.

 

"Propunerea legislativa nu are atasat un studiu de impact care sa determine efectele dintr-o perspectiva fiscala, iar regimul specific de impozitare propus, de principiu, ar conduce la o reducere a bazei de impozitare. Prin urmare, ramane de vazut daca, in actualul si prognozatul climat economic si al finantelor publice, propunerea va fi aprobata in forma curenta. ”, a mentionat Ioana Constantinescu, Tax Consultant, Forvis Mazars in Romania.