Anul 2023 s-a incheiat cu un nivel de activitate consistent pentru sectorul industrial si logistic, cu contracte de inchiriere pentru aproximativ 770.000 de metri patrati, in usoara scadere fata de nivelul record de 830.000 de metri patrati din 2022, potrivit raportului anual publicat de Colliers. Rezultatul probabil nu reflecta cu precizie adevarata amploare a pietei locale, avand in vedere ca sunt luate in calcul doar informatiile publice (fie tranzactii raportate de catre birourile de cercetare locale, fie tranzactii anuntate prin comunicate de presa sau in rapoartele pentru investitori, in cazul companiilor listate la bursa). Consultantii Colliers puncteaza ca datele neoficiale si fluctuatia ratelor de neocupare sugereaza o cerere reala cu cel putin 25% mai mare, ceea ce inseamna ca pragul de un milion de metri patrati a fost probabil depasit (din nou) in 2023. Desi este inca o cifra impresionanta in ansamblu, atunci cand se analizeaza suprafata inchiriata efectiv, doar aproximativ 38% din cererea de inchiriere a provenit din Bucuresti, in scadere de la 48% in anul precedent si 63% in 2021.

"Suprafata totala inchiriata este semnificativ mai mare decat in anii de dinaintea pandemiei, ceea ce arata ca piata romaneasca a intrat intr-o noua etapa. Schimbarea de paradigma a accelerat, de asemenea, unele tendinte. De exemplu, vorbim de multi ani despre faptul ca piata romaneasca de I&L se orienteaza incet-incet in afara capitalei, pe masura ce companiile de productie si logistica urmaresc oportunitati in alte parti ale tarii, cum ar fi costurile mai mici cu forta de munca, disponibilitatea mai buna a fortei de munca si conectivitatea imbunatatita a infrastructurii, precum nevoia de a acoperi cererile generate de activitatea economica in crestere din anumite zone ale tarii. Acest lucru sugereaza ca ponderea Bucurestiului in totalul activitatii de leasing in 2023 a fost, cel mai probabil, la un minim istoric, in timp ce tranzactiile din afara capitalei au fost la un maxim istoric, desi nu avem date comparabile mai vechi de 2015, putem ajunge la aceasta concluzie, avand in vedere cat de centrata era activitatea pe Capitala in acei ani”, explica Victor Cosconel, Head of Office & Industrial Agencies la Colliers.

Un alt aspect corelat cu orientarea mentionata mai sus catre activitatile din afara Bucurestiului,  continua directorul Colliers, „are mult de-a face cu cresterea numarului operatiunilor de productie. Aproximativ o treime din spatiile inchiriate au fost semnate de chiriasi care vizau activitati de productie, o schimbare semnificativa, in conditiile in care, inainte de pandemie, procentul era de obicei pe la 10-15% daca nu se semna un contract mare. Acestea sunt doar primele semne ale valului de re-shoring care ne asteptam sa devina din ce in ce mai vizibil in urmatorii ani”.

Stocul modern total a depasit la 7 milioane de metri patrati in 2023, in crestere de la 6,2 milioane de metri patrati la sfarsitul lui 2022. In timp ce CTP si WDP raman de departe cei mai mari proprietari de pe piata, cumuland mai bine de jumatate din spatiul inchiriabil, si alti dezvoltatori raman destul de activi, iar consultantii Colliers observa ca exista interes din partea unor noi dezvoltatori care analizeaza anumite regiuni.

Pe sectoare, consultantii Colliers subliniaza importanta in crestere a sectorului auto, care a fost intotdeauna un motor cheie, dar care rareori a avut performante mai bune decat alte sectoare. Anul trecut, chiriasii din sectorul auto au realizat cea mai mare parte a tranzactiilor, aproximativ 30% din totalul contractelor, depasind logisticienii (operatorii 3PL, aproximativ 23%). Pe termen lung, o alta tendinta ramane valabila, si anume reorientarea chiriasilor catre centrele oraselor, in special catre Bucuresti, in contextul unei piete competitive a comertului electronic.

Cele mai mari tranzactii de anul trecut au fost toate in zona a 50.000 de metri patrati, printre care si noul contract de inchiriere al Inter Cars la VGP Park din Brasov, intermediat de Colliers, extinderea fabricii Pirelli din Slatina prin WDP si reinnoirea contractului cu CTP din Timisoara de catre FM Logistics (parte a unui acord de sale and leaseback care acopera 100.000 de metri patrati de depozite in Romania).

Rata de neocupare a spatiilor de depozitare de top a ramas un nivel de o singura cifra, de cele mai multe ori sub 5%, in majoritatea subpietelor din Romania, inclusiv in Bucuresti, ceea ce arata ca pentru chiriasii care depasesc o anumita dimensiune ar putea fi dificil sa gaseasca spatiul pe care si-l doresc din punct de vedere al costurilor si al amplasamentului. Consultantii Colliers puncteaza, de asemenea, ca Romania, spre deosebire de alte piete din Europa Centrala si de Est, cum ar fi Cehia, nu se confrunta cu un fenomen larg raspandit de „shadow vacancy”, respectiv depozite care au fost partial finalizate, insa unde lucrarile de constructie au fost oprite in asteptarea unui chirias si, prin urmare, nu sunt considerate livrate.

In ceea ce priveste chiriile, consultantii Colliers subliniaza ca a avut loc o schimbare majora in ultimii ani. In deceniul precedent, chiriile depozitelor erau in mare parte stabile de la un an la altul, tendinta predominanta fiind o scadere foarte lenta pe o perioada indelungata. Modificarea considerabila a preturilor de constructie, coroborata cu o disponibilitate relativ scazuta de spatii libere in anumite parti ale tarii si, cel mai important, o evolutie importanta a cererii, au impins in cele din urma chiriile in sus in Romania.

In consecinta, chiriile au crescut de la un nivel semnificativ mai mic de 4 euro pe metru patrat la sfarsitul lui 2021, spre 5 euro pe metru patrat pentru un spatiu mediu/depozit de tip build-to-suit (BTS) intr-o pozitie buna. Aceasta majorare de circa 30% (uneori si mai mare) a chiriilor in doi ani nu este la fel de impresionanta la scara regionala, unde pietele au cunoscut o dinamica similara, dar este totusi considerabila pentru Romania, avand in vedere evolutia anevoioasa din ultimul deceniu.

Perspectivele raman optimiste pentru piata locala industriala si logistica si exista inca un spatiu semnificativ de crestere in comparatie cu alte tari din Europa Centrala si de Est. Cu ceva mai bine de 7 milioane de metri patrati de depozite moderne, stocul Romaniei pe cap de locuitor este mult mai mic decat cel al Poloniei, de peste 30 de milioane de metri patrati, sau cel al Republicii Cehe, de peste 11 milioane de metri patrati. Cu alte cuvinte, in timp ce Romania are niveluri de consum privat similare (pe indici de volum) cu cele din Polonia sau Cehia, stocul de depozite pe cap de locuitor este de 2-3 ori mai mic decat in aceste tari. Acest lucru inseamna ca este de asteptat ca atat cererea de spatii logistice, cat si expansiunea sa ramana solide in viitor, chiar si daca se ia in considerare faptul ca atat Polonia, cat si Cehia actioneaza ca centre de distributie regionale intr-o masura mult mai mare decat Romania.