Uniunea Europeana a stabilit o agenda strategica pentru a aborda schimbarile climatice si a transforma economia comunitara intr-un mecanism neutru din punct de vedere climatic, ecologic si echitabil. Legea europeana privind clima, pusa in aplicare in 2021, a marcat un angajament major fata de aceasta tranzitie, facand din reducerea emisiilor de gaze cu efect de sera (GES) ale UE cu cel putin 55% pana in 2030 o cerinta legala. Pentru a atinge obiectivul in cauza, a fost introdus un set de propuneri de revizuire si actualizare a legislatiei UE prin pachetul "Fit for 55". Legislatia a propus modificari in 12 domenii de politica diferite. Una dintre cele mai importante masuri este revizuirea Directivei privind performanta energetica a cladirilor (EPBD), deoarece aceasta contine caracteristici economice, sociale si financiare.

Pentru a detalia, pachetul "Fit for 55" serveste drept cadru pentru atingerea obiectivelor UE in materie de clima, cum ar fi asigurarea unei tranzitii echitabile, mentinerea competitivitatii Uniunii si pozitionarea UE ca lider in lupta impotriva schimbarilor climatice. Acesta propune definirea de norme in urmatoarele domenii: sistemul UE de comercializare a certificatelor de emisii (ETS); regulamentul privind partajarea eforturilor; utilizarea terenurilor si silvicultura (LULUCF); infrastructura pentru combustibili alternativi; mecanismul de ajustare la frontiera de carbon; fondul social pentru clima; RefuelEU aviatie si FuelEU maritim; standardele de emisii de CO2 pentru autoturisme si camionete; impozitarea energiei; energie regenerabila; eficienta energetica; performanta energetica a cladirilor (EPBD).

Cladirile europene reprezinta 40% din energia consumata si 36% din emisiile directe si indirecte de gaze cu efect de sera legate de energie, iar acesta este unul dintre motivele pentru care EPBD se afla in centrul atentiei. Combaterea acestor emisii este, prin urmare, esentiala pentru atingerea obiectivului Uniunii de reducere a emisiilor. In plus, planul UE nu urmareste doar acest obiectiv, ci intentioneaza, de asemenea, sa asigure ca tranzitia catre o societate mai ecologica este una echitabila. Prin urmare, aspectele sociale si implicatiile schimbarilor reprezinta o parte importanta a discutiilor. Acest lucru este fundamental de retinut atunci cand se discuta despre reformarea EPBD din mai multe motive.

Imbunatatirea eficientei energetice a cladirilor poate fi extrem de costisitoare. Costul variaza, de regula, in functie de tara, de tipul de cladire (apartament vs. casa individuala) si de eficienta energetica actuala. De asemenea, la nivelul UE observa diferente majore intre tarile in ceea ce priveste eficienta stocului de cladiri. Conform unor estimari, costurile de renovare a cladirilor ineficiente energetic se plaseaza intre 15.000 de euro si 100.000 de euro. Desigur, exista variatii nationale importante. In Germania si Olanda, costurile medii de renovare se pozitioneaza intre 15.000 euro si 30.000 euro, in vreme ce proprietarii belgieni se confrunta cu costuri mai mari, in medie de 50.000 euro. Totodata, cercetari recente arata ca nivelul costurilor de renovare a crescut mai repede decat inflatia. In pofida acestui fapt, renovarile reprezinta o parte semnificativa a industriei constructiilor UE. Studiile respective mai arata ca tarile din Europa de Vest au o pondere mai mare a renovarilor din totalul productiei de cladiri.

A doua variabila care trebuie luata in considerare este profilul proprietatii. La fel ca in cazul costurilor de renovare, proprietatea este diversa. Cu toate acestea, este un punct important in discutie, deoarece el determina fezabilitatea renovarii energetice. Intr-adevar, persista diferente semnificative intre jurisdictiile UE. De exemplu, Belgia prezinta nu numai o rata ridicata a proprietatii, ci si o cota ridicata a proprietatii pentru persoanele cu venituri reduse, 44% din populatia ce face parte din categoria respectiva detinand proprietati. Aceasta pondere este de numai 20% si, respectiv, 15% in cazul Germaniei si al Olandei. Tarile cu o pondere importanta a proprietarilor cu venituri reduse se pot astepta la mai multe dificultati in imbunatatirea ratelor nationale de renovare, deoarece accesul la lichiditati este mai complex pentru aceasta parte a populatiei. 

Institutiile financiare sunt direct afectate de valul de renovare, deoarece majoritatea gospodariilor vor avea nevoie de un imprumut pentru a face schimbarile necesare. In plus, sectorul se confrunta cu riscuri sporite de devalorizare prin existenta primelor de energie. In ansamblu, noua varianta a EPBD combina aspecte financiare, sociale si tehnice, ceea ce face ca aceasta sa reprezinte o provocare semnificativa pentru UE in vederea atingerii obiectivelor sale de reducere a emisiilor de GES.

Propunerea legislativa a Comisiei Europene de revizuire a EPBD a fost adoptata in decembrie 2021. De atunci, Consiliul UE si Parlamentul European au redactat, de asemenea, propriile propuneri. Fiecare institutie a propus o abordare usor diferita pentru a atinge obiectivul european si a promulga tranzitia. Dupa multiple negocieri, s-a ajuns la un acord provizoriu la 7 decembrie 2023. Sesiunile de discutii au avut ca scop elaborarea unui text comun de revizuire. Ultima etapa a procesului legislativ va fi votul Parlamentului European si al Consiliului asupra acordului provizoriu pentru a-l aproba in mod oficial. In cazul in care votul va avea succes, noua forma ar trebui sa intre in vigoare in 2025.

In ceea ce priveste cladirile rezidentiale, acordul provizoriu prevede ca fiecare stat membru va adopta propria traiectorie nationala pentru a reduce consumul mediu de energie primara al parcului sau de cladiri. Aceasta ar trebui sa fie in conformitate cu obiectivele pentru 2030, 2040 si 2050 cuprinse in planul de renovare a cladirilor si ar trebui sa identifice numarul de cladiri, de unitati de cladire si de suprafete care urmeaza sa fie renovate anual. Este o schimbare semnificativa fata de politicile propuse anterior, deoarece cele din urma includeau obiective de renovare bazate pe criterii minime de performanta energetica. In schimb, acordul se concentreaza pe diminuarea consumului de energie in toate locuintele, mai degraba decat doar in cladirile cu cele mai slabe performante.

documentul mai stipuleaza ca reducerea consumului mediu de energie primara ar trebui sa fie de 16% pana in 2030 si de 20-22% pana in 2035, in raport cu nivelurile din 2020. Statele membre trebuie sa atinga aceste obiective de reducere, dar sunt libere sa aleaga ce cladiri sa vizeze, precum si ce masuri politice sa aplice (de exemplu, standarde minime de performanta energetica, asistenta tehnica si masuri de sprijin financiar). Cu toate acestea, pentru a se asigura ca imobilele cu cele mai slabe performante din UE sunt renovate cu prioritate, revizuirea EPBD specifica faptul ca cel putin 55% din scaderea consumului mediu de energie primara ar trebui sa provina din renovarea cladirilor cu cele mai slabe performante la nivel national. Cladirile avand cele mai slabe performante sunt definite ca fiind constructiile care fac parte din cele 43% dintre unitatile cu cea mai slaba performanta energetica din stocul national. 

In ceea ce priveste constructiile nerezidentiale, acordul mentine obiectivul de reducere propus inainte de negocieri. Prin urmare, acestea vor trebui sa respecte standardele minime de performanta energetica (MEPS) stabilite de statele membre. Imbunatatirea treptata ar trebui sa duca la renovarea a cel putin 16% din cladirile cu cele mai slabe performante pana in 2030 si a 26% pana in 2033. Statele membre vor putea sa exprime acest prag fie in consumul de energie primara, fie in consumul de energie finala. In cazul unui dezastru natural cu daune grave, un stat membru poate ajusta temporar pragul maxim de performanta energetica, astfel incat renovarea cladirilor nerezidentiale avariate sa inlocuiasca renovarea altor cladiri mai putin performante. Acest lucru ar trebui, totusi, sa se faca asigurandu-se in acelasi timp ca procentul stocului supus renovarii ramane stabil. In plus, toate imobilele rezidentiale si nerezidentiale noi vor trebui sa aiba emisii zero de combustibili fosili pe amplasament incepand cu ianuarie 2030 si cu ianuarie 2028 pentru cladirile aflate in proprietate publica. Cu toate acestea, statele membre vor putea excepta anumite categorii de cladiri de la cerintele detaliate anterior. In cazul celor nerezidentiale, acestea ar trebui sa comunice criteriile pentru o astfel de scutire in planul national de renovare a cladirilor si sa compenseze stocul scutit cu renovarea in imbunatatiri echivalente in alte parti ale stocului lor de cladiri nerezidentiale.

Unul dintre cele mai importante puncte ale EPBD este reprezentat de armonizarea criteriilor de performanta energetica (EPC). Sistemul actual de etichetare variaza semnificativ de la o tara la alta. Aceste diferente fac foarte dificila stabilirea unor obiective minime armonizate de performanta energetica. De asemenea, impiedica compararea stocului de cladiri intre statele membre. In plus, dupa cum s-a aratat anterior, costurile de renovare variaza foarte mult intre statele membre, ceea ce, in cele din urma, afecteaza fezabilitatea renovarii. Acest lucru este accentuat de profilul national de proprietate. Intr-adevar, o pondere mai mare a proprietarilor cu venituri mici va impiedica renovarea energetica, in special in tarile cu costuri de renovare mai mari. Ajunge astfel in analiza lichiditatea sau disponibilitatea financiara. Fezabilitatea valului de renovare din UE va depinde de accesul proprietarilor de locuinte la suficiente lichiditati pentru a finanta lucrarile de renovare necesare. In cele din urma, aceasta ultima variabila impinge bancile in prima linie, pentru a promulga tranzitia. 

Faptul respectiv nu este lipsit de consecinte pentru sectorul financiar. In general, modificarile prezentate in acordul de tranzitie ar putea afecta negativ segmentul bancar pe doua canale. Primul este punerea in aplicare a performantei energetice minime a cladirilor. Stabilirea unei performante energetice minime obligatorii sau a unui CPE ar putea reduce valoarea partii mai putin eficiente a portofoliului bancar. Intr-adevar, unele tari, precum Belgia, au evidentiat deja o prima de energie pentru casele cu EPC ridicat si reduceri pentru stocul cel mai putin performant. Deoarece acordul provizoriu aplica MEPS numai cladirilor nerezidentiale si se concentreaza pe o abordare bazata pe eficienta medie pentru cladirile rezidentiale, este de asteptat acest efect sa fie mai putin important decat s-a estimat anterior.

Cu toate acestea, acordul provizoriu a pastrat optiunea pentru statele membre de a exclude anumite tipuri de cladiri de la cerintele de eficienta energetica. Desi optiunea in cauza are sens pentru a proteja integritatea cladirilor istorice, ea ar putea provoca o devalorizare mare a unor cladiri odata cu prezenta pe piata a primelor de eficienta energetica. Prin urmare, in functie de compozitia portofoliului unei banci, aceasta ar putea implica un risc mai mare de active irecuperabile pentru institutiile care au in portofoliu o mare parte din cladirile excluse din EPBD.

De asemenea, se preconizeaza ca reformarea EPBD va avea un impact asupra bancilor, deoarece institutiile financiare vor trebui sa creeze si sa dezvolte o baza de date EPC pentru portofoliul lor. Costul obtinerii de date suficiente si de calitate privind eficienta cladirilor ramane una dintre principalele provocari pentru sector. In lipsa unor informatii corecte privind starea stocului de cladiri al institutiilor de credit, aceasta impiedica aplicarea unor masuri adecvate si a unor stimulente financiare pentru renovare. 

Partea buna a lucrurilor este ca reformarea EPBD va deschide si va contribui la dezvoltarea unei noi piete pentru creditele pentru renovare, stabilind o directie mai clara pentru tranzitia durabila. Pe masura ce conturul reglementarii devine mai clar, institutiile financiare pot estima si se pot pregati pentru viitorul val de renovare. Odata cu valul de renovare vine si oportunitatea ca institutiile financiare sa dezvolte produse care sa permita tuturor proprietarilor de locuinte sa aiba acces la mijloacele financiare necesare si sa isi asume un rol concret in realizarea unei tranzitii echitabile.

Chiar daca revizuirea Directivei nu prevede sanctiuni directe pentru incalcari, nerespectarea sau neasumarea unui rol activ in aplicarea noilor cerinte poate avea un efect serios asupra reputatiei, precum si cresterea riscurilor de litigii pentru banci. 

In concluzie, acordul provizoriu la care s-a ajuns la sfarsitul anului 2023 aduce EPBD cu un pas mai aproape de linia de sosire. Documentul prevede ca EPC-urile se vor baza pe modelul comun al UE cu criterii comune. Scara va fi cuprinsa intre literele A si G, A corespunzand cladirilor cu emisii zero, iar G cladirii cu cea mai slaba performanta din parcul national de cladiri la momentul aplicarii. Clasele de la B la F trebuie sa aiba o distributie adecvata a indicatorilor de performanta energetica intre fiecare clasa. Cladirile cu emisii zero sunt definite ca fiind imobile cu o performanta energetica foarte ridicata, care necesita zero sau o cantitate foarte mica de energie, care produc zero emisii de carbon pe loc din combustibili fosili si care produc zero sau o cantitate foarte mica de emisii de gaze cu efect de sera in timpul functionarii. Cladirile cu consum de energie aproape zero sunt definite ca fiind constructii cu o performanta energetica foarte ridicata, care nu poate fi mai mica decat nivelul optim din punct de vedere al costurilor din 2023 raportat de SM si in care cantitatea aproape zero sau foarte scazuta de energie necesara este acoperita intr-o masura foarte semnificativa de energie din surse regenerabile, inclusiv energie din surse regenerabile produsa pe loc sau in apropiere.

Statele membre care au implementat deja A0 ca fiind o cladire cu emisii zero pot pastra aceasta desemnare in loc de A. In plus, tarile din UE care si-au redimensionat clasele EPC in ianuarie 2019 sau dupa aceasta data si inainte de intrarea in vigoare a EPBD IV pot amana redimensionarea EPC pana in decembrie 2029. 

In paralel cu planurile lor de renovare a cladirilor, statele membre vor trebui sa instituie sisteme de pasapoarte pentru renovarea cladirilor. Aceste documente vor oferi foi de parcurs adaptate pentru renovarea cladirilor specifice in mai multe etape pentru a imbunatati semnificativ performanta energetica. Sistemul ar asigura posibilitatea de a urmari in mod clar, prin intermediul certificatelor de experti, ce se poate face pentru a imbunatati performanta energetica a unei cladiri specifice. Crearea de ghisee unice (OSS) este unul dintre indicatorii obligatorii inclusi in modelul planurilor nationale de renovare a cladirilor. Acesti furnizori ofera "solutii integrate", cum ar fi servicii si asistenta in mai multe etape ale unei renovari energetice, ajutand la facilitarea si/sau coordonarea lucrarilor de renovare. In cazul cladirilor cu o eticheta EPC sub C, statele membre vor fi obligate sa invite proprietarii la un OSS pentru a primi consultanta in materie de renovare, fie imediat dupa expirarea EPC, fie la cinci ani de la emiterea certificatului de performanta.

Un raport al Comisiei Europene (2021) constata ca aceste solutii OSS ar putea stimula intre 5% si 6% din volumul de renovare dorit de valul de renovare in 2030. Reformarea EPBD va include, de asemenea, articole pentru eliminarea treptata a cazanelor pe baza de combustibili fosili. Intr-adevar, incepand cu ianuarie 2025, subventiile pentru cazanele autonome pe combustibil fosil vor fi interzise. In paralel, va exista si un temei juridic pentru ca statele membre sa puna in aplicare reglementarile privind generatoarele de caldura. UE doreste sa elimine complet cazanele alimentate cu combustibili fosili pana in 2040.

Acordul mai mentionaeaza, suplimentar, ca statele membre trebuie sa se asigure ca noile cladiri sunt pregatite pentru energia solara. Cu alte cuvinte, ele vor trebui sa fie apte pentru a gazdui instalatii fotovoltaice sau termice solare pe acoperis. Acest lucru ar trebui sa se intample in cazul in care este fezabil din punct de vedere tehnic, economic si functional pentru noile cladiri publice si nerezidentiale de peste 250 mp incepand cu decembrie 2026. Toate imobilele publice existente (peste 2000 mp) pana la sfarsitul anului 2027, toate cele de peste 750 mp pana in decembrie 2028 si toate cladirile publice de peste 250 m2p pana in decembrie 2030 vor fi obligate sa respecte aceasta cerinta.

Modificarile care decurg din revizuirea directivei EPBD vor afecta atat societatea, cat si institutiile financiare, deoarece acestea vor trebui sa joace un rol important in finantarea renovarii. Reformarea EPBD prevede ca institutiile financiare ar trebui sa fie mobilizate pentru a stimula renovarea cladirilor. In plus, statele membre ar trebui sa incurajeze bancile sa promoveze produse financiare specifice, granturi si subventii pentru a imbunatati performanta energetica a gospodariilor vulnerabile si a proprietarilor de cladiri cu cele mai proaste performante. In cele din urma, se asteapta ca Comisia sa publice un cadru voluntar pentru a ajuta institutiile financiare sa directioneze si sa creasca volumele de imprumuturi in domeniul renovarilor energetice.

Piata imobiliara difera foarte mult in Uniunea Europeana. Prin urmare, impactul reformarii EPBD va varia, de asemenea, in functie de tara. Este important sa se ia in considerare specificul national atunci cand se abordeaza efectul potential al directivei. Inainte de a analiza efectele potentiale asupra bancilor, trebuie evaluate mai multe variabile importante pentru a estima impactul directivei. In primul rand, este vorba despre disponibilitatea unor date suficiente si calitative privind eficienta energetica a cladirilor variaza semnificativ de la o jurisdictie la alta. In consecinta, investitiile pentru generarea si actualizarea acestor puncte de date vor fluctua si ele. In al doilea rand, trebuie avut in vedere faptul ca, in cele mai multe situatii, calitatea actuala a stocului de cladiri variaza foarte mult. Acest lucru se adauga la diferentele structurale dintre tipurile de cladiri. In al treilea rand, unele tari constata deja prezenta unei prime de energie pe piata lor imobiliara si a locuintelor. Economistii se asteapta ca aceste forme de incurajare a eficientei energetice sa se extinda in anii urmatori. In fine, este de asteptat ca generalizarea si importanta crescanda a EPC-urilor sa exercite un impact asupra pretului general al pietei. Pentru informatii suplimentare, click aici